如何避免陷入租赁财产的困境

作者：Jim Ludwick，CFP

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如果您打算购买住宅收入房产或将现有住宅转换为租房，您可能想再考虑一下。表面上看起来不错的交易最终可能会花费你的钱。

拥有住宅收入属性有许多优点。租户的租金支付可以支付甚至支付您的抵押贷款支付，您可以通过房屋升值来建立股权，同时获得抵押贷款利息和折旧的税收减免。

但也有缺点。您必须自己领取租金并接听紧急电话，或向物业经理付款。您必须与租户和工人协调进行维修，有时从远处进行维修。还可能出现空缺和其他未付款问题。

这些缺点并非无足轻重。这就是为什么花时间仔细评估房产的潜力是很重要的。作为一名前商业房地产经纪人和出租业主，我知道很多出租物业确实是很好的投资。但要找到这些，重要的是尽快排除不可行的财产。

一种方法是通过我称之为“10/1/1”的策略。如果某个属性不符合此指标，请将其排除在有利于那些指标之外。

应用10/1/1测试

这三个数字是指满足三种不同要求所需的一年中的租金支付月数：费用基金，空缺基金和维持基金。

10: 第一个数字表示您应该能够在一年内收取的每月租金支付的数量，以支付一年的费用。这些费用包括抵押贷款，房地产税，房东财产保险和管理费用，包括支付物业经理处理房东职责，如果你愿意的话。如果你不能用10个月的租金来支付一年的费用，那么这是一个好的迹象，你应该放弃这笔交易。

1: 第一个是用于空缺基金的租金，用于支付租金支票停止时的费用，另一个不立即开始。在您的基金中有三个月的租金后，您可以开始将这笔租金作为利润，只要您已经处理了第二个1。

1: 第二个是租金支付，用于支付维护费用的单独基金。为此目的，银行有三个月的租金通常就足够了。

实际上，这意味着在满足所有费用三年后，逐步为潜在的职位空缺和维护成本筹集足够的资金，您可以开始将部分租赁现金流作为利润。通过这种方式，您可以免受意外开支的影响。

如果一个房产不能满足这些标准，或者你不愿意等待三年才能建立一个合适的垫子，最好现在就把它传递出去，而不是后来才发现这笔交易毕竟不那么有希望。

图片来自iStock。