为什么反向抵押贷款现在更难卖出

没有为退休储蓄足够的数百万美国人仍有潜在的安全网：他们的房屋净值。但最近扭转抵押贷款的变化意味着老年人及其家人可能会做出更艰难的决定。

反向抵押贷款允许62岁及以上的人在没有支付退款的情况下获得房屋净值，直到他们搬出去，卖掉房子或死亡。借款人可以一次性支付，每月支票或通过可以随意窃听的信贷额度来支付。反向抵押贷款债务随着时间的推移而增长，通常是浮动利率，并且可能耗尽房屋中的所有股权，而不会为继承人留下任何资产。如果房屋的价值低于反向抵押贷款余额，那么借款人及其继承人不能对此损失负责。

这些贷款的声誉很差，因为渴望佣金的销售人员会对那些不了解贷款复杂性或财务问题如此严重以致他们很快烧钱的老年人有所了解。另一个问题是肆无忌惮的顾问，他们敦促人们使用他们的股权来购买可疑的投资，包括昂贵的年金。

多年来，美国住房和城市发展部负责监管住房抵押贷款抵押贷款计划，该计划为大多数反向抵押贷款提供保险，实施的变革使贷款更安全，在某些情况下更便宜。

成本下降到足以支付费用的财务规划师传统上避开这些贷款，开始向富裕的客户推荐这些贷款作为投资组合保护策略。当市场下跌时，人们可以借助反向抵押贷款信贷额度，而不是将股票卖出低点。在有影响力的财务规划杂志上发表的大部分研究发现，该策略允许人们花更多钱，而退休后的资金用尽可怜。

2017年10月，特朗普政府减少了人们可以借入的金额并增加了成本，将信贷额度的前期抵押贷款保险费从房屋价值的0.5％提高到2％。 HUD秘书Ben Carson列举了该计划的损失以及将其置于“更可持续的基础”的必要性。

使用反向抵押贷款进行投资组合保护仍然有意义，但现在这种变化的策略更难以出售，马里兰州哥伦比亚的认证财务规划师Michael Kitces表示，该战略的早期倡导者。

“对于一个拥有300,000美元或50万美元房屋的合理富裕客户来说，这需要6,000美元到10,000美元的前期费用，以防你可能需要信用额度，”Kitces说。 “对于大多数客户来说，这只是一个很大的心理障碍。”

甚至在反向抵押贷款变得更加昂贵之前，消费者金融保护局去年就一些财务顾问正在推动的另一项战略发出警告：利用这些贷款延迟申请社会保障。

CFPB表示，社会保障福利每年增长约7％至8％，他们在62岁后被推迟，但反向抵押贷款的成本和风险通常超过了更大的社会保障支票的累积终身福利。在退休初期借入生活费用可能意味着没有足够的资金来处理后来的金融冲击，例如长期护理。

CFPB于2016年针对三家反向抵押贷款机构采取行动，要求欺骗性广告宣称人们不能失去家园。虽然借款人不必每月支付贷款，但他们必须跟上财产税，保险和维护。

如今，反向抵押贷款可能最适合许多人传统上使用它们的方式：偿还现有抵押贷款，以便他们可以取消每月付款或在退休时产生月收入，美国大学退休收入教授Wade Pfau说。宾夕法尼亚州Bryn Mawr的金融服务。这些借款人实际上受益于一些变化，其中包括减少借入金额的年度保险费。

“你的贷款余额变得更慢，这很好，”Pfau说，他是最近更新的一本书“逆向抵押贷款”的作者。

投资组合保护策略的短暂鼎盛时期可能有一线希望：它让更多的理财规划师考虑他们曾经避开过的产品。丹佛的金融策划师Kristi Sullivan表示，她现在更频繁地与客户谈论反向抵押贷款以及房屋净值在退休时的潜在用途。

“有些人仍然不愿意讨论这个选择，但越来越多的人倾向于倾听并使用反向抵押来看待金融模型，”沙利文说。

本文由Investmentmatome撰写，最初由美联社出版。