再融资抵押贷款？超越获得最低利率

你已经决定以较低的利率为你的抵押贷款再融资，也许你正在为所谓的锁定而苦恼。价格波动，因此您必须决定是立即承诺还是等待，希望下降会降低您的每月付款额度。

我们的研究部分基于来自流行在线再融资贷款机构Lenda的数据，研究了是否锁定或等待的决定。这是你需要知道的。

再融资和利率锁如何运作

再融资过程的工作方式如下：您完成与抵押贷款经纪人或贷方的申请，最好至少三个，以比较您符合条件的利率和贷款成本。一旦您最初获得批准，您通常可以选择在贷款通过承保时锁定您的利率。

锁定保证指定期间的利率，即使利率上升。但是，如果在您锁定后费率下降，您将无法获得较低的费率。锁定通常持续一周到几个月，具体取决于您选择的锁定时间段，但您希望确保锁定时间足够长，以便在锁定到期之前关闭您的贷款。一些贷方允许借款人浮动利率而不是锁定;换句话说，如果费率在您关闭之前下降，您将获得较低的费率。但这也意味着如果他们加油，你会支付更高的费用。

请记住，较长的利率锁定期间会使您的贷款利率降低，因为贷方寻求最小化其潜在损失。据抵押贷款软件提供商Ellie Mae称，从申请到收盘的平均时间为45天。根据The Mortgage Reports的数据，抵押贷款利率通常在15天的“窗口”中被引用，并且每增加15天的锁定期限，贷款人将利率提高12个基点。一个基点等于百分之一点。

这里的一个教训是，抵押贷款申请人不应该担心如何获得最低利率，而应该通过能够以最快速度收盘的竞争激烈的贷方进行再融资。

超越最低价格

如果您在费率最低时无法锁定再融资贷款，则潜在节省的差异通常在短时间内最小。 Lenda分析了Freddie Mac的月度抵押贷款调查数据，该调查显示，2015年7月至2016年5月期间，refi利率每周都没有显着变化，因此错过最佳利率的消费者并没有错过很多。

在这43周的时间里，30年期贷款的每周最大变化减少了12个基点，并且在几周内保持不变。比较两周的时间段，最大的变化是增加了22个基点。

根据美国全国房地产经纪人协会的数据，假设您确实错过了最低利率12个基点并且您正在为30年期房屋贷款再融资，余额为191,760美元，即5月份美国现有房屋的平均售价。减去20％的首付款。你再融资3.8％，但一周后，利率下降12个基点，至3.68％。您可以通过再融资每月节省14美元，利率降低12个基点。但请记住，利率可能已经转向其他方式，而且您最终每个月都要支付更多费用。

在极少数情况下，抵押贷款利率下跌。当英国6月份的选民批准退出欧盟时，美国的抵押贷款利率在接下来的8个工作日内下降了26个基点。如果您在投票前锁定了再融资，那么您就错过了这种下降。在这种情况下，您可以寻求与贷方重新协商较低的利率或放弃您的申请并重新开始。您将面临另一堆文书工作，可能会失去您的申请费，但根据我们上面的示例，获取该季度点将为您节省大约28美元，这是一个不可忽视的数额。

由于各种原因，一些再融资的人确实等待锁定。也许他们预计利率会下降，或者他们可能没有注意到他们签署的文书工作中的锁定条款。大约276名借款人在23周的时间内与Lenda进行了再融资，在获得批准后等待中位数为三天来锁定他们的利率。然而，这些再融资者中有30％等待至少一周锁定，19％至少两周，即使他们几乎可以立即锁定。

等待锁定可能正在掷骰子

目前还不清楚为什么有些人不会马上锁定，因为无法确定每天的方向费率是多少。自2010年左右以来，美国一直处于下降的速度环境中，当消费者权衡锁定决策时，这种心态可能会起作用。

无论市场情况如何，锁定利率都可确保您支付承诺的利率。

“对于那些希望在接近这些高峰时真正适时的人来说，空气变得非常薄，你必须准备放弃你曾为之工作过的所有东西，”Schaffer抵押贷款发起人Jim Sahnger说。佛罗里达州棕榈滩花园的抵押公司。他补充说，试图加息时间只是骰子。

“如果你锁定利率，就会知道你拥有什么，”他说。“当你决定申请时，那时提供的费率对你来说是有道理的。”

如果获得refi是您个人财务状况的理想选择，那么当您看到自己能够承受的利率而不是等待利率下降时，采取行动可能是明智之举。浮动利率确实让你有机会以更好的利率结束，但它也会让你面临因陷入更高利率而亏钱的风险。对于那些想要购买他们有资格获得的最大贷款的借款人来说，这种风险尤其大。

2016年年中的再融资利率是几十年来的最低水平，因此它们不会低得多。这减少了等待更长时间的好处的可能性。

不确定是否是为抵押贷款再融资的合适时机？使用我们的网站抵押贷款再融资计算器，看看你可以节省多少，如果它对你有意义。

方法

计算12和26个基点的成本差异：我们使用30年期贷款的例子，余额为191,760美元，根据美国5月现有房屋的中位售价239,700美元，根据全国协会的数据房地产经纪人。我们减少了20％的首付款。我们按3.54％，3.68％和3.8％的利率计算每月付款。

Emily Starbuck Crone是私人金融网站Investmentmatome的一名撰稿人。电子邮件：[email protected]。 Twitter：@emstarbuck。