抵押贷款再融资：如何知道什么时候是正确的

每个人都喜欢省钱，特别是大多数房主每月最大的开支：抵押贷款。也许你希望通过再融资抵押贷款来减少这笔账单。或者也许你正在考虑再融资，因为你担心利率上升，这是你获得更好交易的最后机会。

抵押贷款利率仍处于历史低位，您可能有很多贷款选择，但需要花一些时间来确定再融资是否是您现在最好的举措。您计划留在家中的时间，财务目标和信用状况都会影响您决定是否以及何时再融资。

为了了解何时为您的房屋再融资，我们与两位贷款专家进行了交谈：弗吉尼亚州维也纳海军联邦信贷联盟抵押贷款副总裁凯蒂米勒和住房抵押贷款丹佛地区销售经理Tony Julianelle与富国银行合作。

以下是您应该问自己的一些问题，以帮助确定现在是否是再融资的好时机：

抵押贷款利率会很快上升吗

当美联储于2015年12月宣布将短期利率提高0.25％时，许多人担心抵押贷款利率会上升。但米勒表示，抵押贷款利率不会与短期利率同步。

换句话说，不要指望快速上涨会让你不再为你的房屋再融资付出代价。您仍有时间偿还高息债务或提高您的信用评分 - 并且更好地定位自己有资格获得良好的再融资贷款。

“价格仍然很低，我们看到有大量的再融资申请进入，”米勒说。她补充说，许多在市场上购买高峰的人只看到房价崩盘，最终在他们的房屋中恢复了足够的资产以从再融资中获益。 “我们看到越来越多的人利用低利率和现金再融资来支付房屋改善费用。”

Miller表示，预计2016年的抵押贷款利率将略有增加，但在达到5％或更高之前，只要您的信用评分良好并且您可以证明收入稳定，您就可能获得有竞争力的利率。 （提示：使用抵押贷款计算器可以帮助您了解您可能期望的费率。）

比较抵押贷款再融资利率

我的每月付款会节省多少钱？

要计算您的潜在节省，您需要将再融资成本加起来，例如评估，信用检查，发起费和结算成本。另外，检查您是否因提前还清当前贷款而面临罚款。然后，当您发现新贷款可以获得的利率时，您将能够计算新的每月付款额，并查看每月可以节省多少（如果有的话）。

您还需要考虑您的房屋是否拥有至少20％的股权 - 其市场价值与欠款之间的差额。检查您附近的房产价值，以确定您的房屋现在可以评估多少。不要仅仅依靠在线房屋价值估算 - 它们通常会被关闭 - 但在线网站可以指出近期类似房屋的近期销售价格。当地的房地产经纪人也可以让您了解您房屋的价值。

您的权益金额非常重要，因为贷方通常要求您“保险”抵押 - 如果您违约，保护其经济利益 - 如果您的股权低于20％。抵押贷款保险并不便宜，并且已纳入您的月付款中，因此请务必将其包含在您的计算中，以确定可能的节省。

一旦您将再融资贷款的所有成本加起来，您就可以将您的“全部”每月付款与您当前支付的金额进行比较。

节约是否足以让再融资变得有价值？

在结算成本中，您将平均花费3％到6％的贷款金额，因此您需要计算每月节省的资金将用于收回这些成本的时间。例如，如果您的每月付款减少100美元，则需要30个月才能收取3,000美元的收盘成本。如果你在这30个月内搬家，你将在再融资中赔钱。

想想你现在的家在未来是否适合你的生活方式。你会感到惊讶，但很多人都不会。如果您即将开始一个家庭或空巢，并且您现在再融资，那么您有可能不会在家中停留足够长的时间来收支平衡。

米勒说，那些深深偿还抵押贷款的房主也应该在进行再融资之前仔细考虑。如果您的贷款已经超过10年或更长时间，再融资到新的30年甚至20年期贷款 - 即使它大幅降低您的利率 - 也会降低利息成本。那是因为利息支付是前期的;您支付抵押贷款的时间越长，每笔付款的金额就越多，而不是利息。

是时候改变我的贷款类型了吗？

预测你将在现有住房待多久，然后考虑当前抵押贷款的详细信息。这些因素如何相互影响可能会在您的决定中发挥作用。

假设您购买了一套可调利率抵押贷款的房屋，初始期限为五年，约为3％。你计划再坚持几年。如果您接近可调整利率可以重置并且走高的时间，您可能会从再融资到20年或30年固定利率抵押贷款中受益，以获得不会波动的固定利率。

相反，如果你知道你将在几年内搬家，再融资 至 来自长期固定贷款的ARM可以帮助您节省更多资金，因为贷方提供的贷款利率较低。

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我的信用是什么样的？

您获得抵押贷款后，您的信用评分和付款记录是否有所改善？如果是这样，您可能有资格获得更高的利率，这将有助于您每月节省更多，并更快收支平衡。

另一方面，点击一个粗略的财务补丁（或两个）可以在您的信用上做一个数字，这会影响您有资格获得再融资贷款的能力以及您获得的利率。如果您迟到信用卡付款，购买新车或接受学生贷款，您的信用评分可能会低于您取出原始贷款时的信用评分。在再融资之前，您可能希望进行一些信用修复。

“如果你正在努力付款，自动化所有东西，这样你就不会错过任何东西，”Julianelle说。 “另外，请查看未结信用卡余额与信用额度的比率。如果您的信用报告显示接近限额的未结余额，则会显示高使用率。您希望通过每月全额偿还您的信用卡余额来尽可能降低该比率，因为这可能会对您是否有资格获得新贷款产生重大影响。“

另一个聪明的举措：计算出你每月支付的信用卡和其他高息债务的金额。看看你花在收取成本上的钱是否会更好地用于支付这些账单而不是为你的房屋再融资。或者，或许承诺使用您从再融资中获得的每月储蓄来支付这些债务。

底线

在您首先进行再融资之前，请与贷方坐下来进行数学计算，看看在有意义的时间段内是否收支平衡。详细了解您的财务目标，并考虑您当前的房屋如何满足未来的空间和位置需求。

不要忘记，如果您每个月都在努力支付抵押贷款而且您没有资格获得传统的再融资贷款，那么HARP是一项政府贷款再融资计划，将于2018年底到期，可以减轻您的财务负担。

在抵押贷款上省钱可以帮助你建立财富，谁不喜欢这样做？如果现在不是理想的再融资时间，请继续关注您当前的抵押贷款支付并保持良好的信用状况，这样您就可以在时机成熟时做好准备。

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Deborah Kearns和Hal Bundrick是私人金融网站Investmentmatome的员工作家。

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2017年9月20日更新。

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