如何获得反向抵押贷款

如果您想在退休时使用一些房屋净值，反向抵押贷款是值得探索的 - 并且您计划在可预见的未来留在您的家中。做你的功课，让你知道在获得反向抵押贷款之前会发生什么。

以下是一些常见问题（和答案），可帮助您申请并获得反向抵押贷款。

我在哪里获得反向抵押贷款？

大多数反向抵押贷款都是由联邦住房管理局投保的房屋净值转换抵押贷款或HECM。因此，您需要选择FHA批准的贷方。非HECM反向抵押贷款机构提供自己的产品，但它们与HECM没有相同的消费者保护。

我如何获得HECM资格？

您必须满足以下FHA要求才能获得HECM：

• 你已年满62岁
• 您和/或符合条件的配偶 - 即使他或她不是共同借款人，也必须在贷款上命名 - 住在家中作为您的主要居住地。 “符合条件的”配偶意味着您在申请反向抵押之前已合法结婚。
• 你没有拖欠的联邦债务
• 您拥有自己的房屋或拥有大量股权
• 您参加了由住房和城市发展部批准的HECM辅导员的强制性咨询会议
• 您的房屋符合所有FHA房产标准和洪水要求
• 只要您住在家中，您就可以继续支付所有房产税，房主保险和其他家庭维护费用

贷方如何评估我的申请？

您的贷方将进行财务评估，包括提取您的信用，评估您的付款历史和任何未偿还的抵押贷款，并确保您没有活跃的财产留置权或联邦债务。

贷款人还需要收入报表 - 401（k），养老金，社会保障，工资单，如果你还在工作，等等 - 这表明你有能力支付持续的住房费用。

最后，贷方将订购房产评估，以确定您的房屋价值多少以及您可以在反向抵押贷款中借多少钱。

为什么我需要进行HECM咨询？

HID认可的HECM咨询机构Clearpoint Credit Counseling Solutions的住房金融专家Cara Pierce说，强制性咨询可以帮助您更好地了解来自中立的第三方专业人士的反向抵押贷款的来龙去脉。

“作为辅导员，我们没有得到回扣，事实上，我们根本不与贷款人谈话，”皮尔斯说。 “我们把事实放在那里 - 疣和所有 - 并让消费者做出决定。”

皮尔斯指出，由于您是在抵押房屋净值，因此了解反向抵押贷款在多大程度上会随着时间的推移消耗掉这些资产，这取决于您借入的金额和房屋的价值。

我可以借多少钱？

FHA的HECM最高借款限额为679,650美元。但是，您可以通过反向抵押贷款提取的金额将根据最年轻借款人（或合格的非借贷配偶）的年龄，当前利率和您房屋的评估价值而有所不同，皮尔斯说。

您可以在反向抵押贷款中获得的总金额称为“初始本金限额”。在第一年，您将拥有初始本金限额的60％上限（由您的贷方确定）。唯一的例外：如果您的现有抵押贷款金额总计超过您的初始本金限额的60％，HECM允许您取出超过60％的全额贷款以及您的初始本金限额的10％现金据消费者金融保护局称。

关闭需要多长时间？

佛罗里达州那不勒斯Coyle财务顾问的财务规划师Rob O'Dell表示，这种情况因贷方而异，但通常可以在30天内完成反向抵押贷款。 O'Dell指出，评估可能是该过程中最长的部分，因为一些市场缺乏房地产估价师和高需求。

我的资金将如何以及何时分配？

您有一些支付选项（FHA称之为您将收到的付款），这是一些额外的财务计划发挥作用的地方。例如，评估您的其他退休收入流和长期医疗保健费用将影响您选择接收反向抵押贷款资金的方式。 FHA提供两种反向贷款类型：可调利率抵押贷款和固定利率抵押贷款。

使用ARM，您可以从以下付款选项中进行选择：

• 任期： 只要您（或您的合格配偶）留在家中，就设置每月付款
• 术语： 设定固定时间段的每月付款
• 信贷额度： 在您需要付款时未指定付款，直到您用完资金为止
• 修改后的任期： 只要您或您的合格配偶住在家中，就可以获得一笔信用额度并设置每月付款
• 修改后的术语 信用额度，并在您选择的固定时间段内设置每月付款

通过固定利率抵押贷款，您可以在贷款结束后获得一次性的一次性抵押贷款。例如，您可能希望有一个可靠的计划来使用收益，无论是偿还债务，生活费用还是医疗费用。

我应该采取哪些后续步骤？

O'Dell说，许多人对反向抵押贷款持怀疑态度，因为他们听说过天价的起诉费和配偶在借款人去世后被驱逐的恐怖故事。但他说，那是在实施最近更广泛保护消费者的FHA规则之前。

其中一些规则包括限制第一年允许的金额，将贷款发放费用限制在6,000美元，并允许符合条件的非借贷配偶在借款人去世或搬到长期护理机构后留在家中。

扭转抵押贷款存在风险，因此您应该进行研究，联系HUD批准的顾问并选择FHA批准的HECM贷方。

联邦住房管理局不保证未经批准的贷款人提供贷款，因此无法保证您将获得相同的保护 - 例如让您的合格非借贷配偶在您去世后留在家中 - 如果您使用的话。

Deborah Kearns是私人金融网站Investmentmatome的一名撰稿人。电子邮件：[email protected]。 Twitter：@debbie_kearns。