首次购房者：时间考虑租房自有？

租房到房屋或租赁购买协议似乎是无法满足的购房者的完美解决方案。也许您的信用需要一些修补，或者您还没有在银行支付预付款。租赁购买协议可以让您在自己的家里找到购买细节，对吧？

是的 - 但是没有人说这很容易。

首先，这不是金融扣篮。您可能会提前支付更多费用，并且除了租金之外，您还需要支付租金费用 - 这笔费用适用于潜在购买。

您还需要支付首付款，同时还要支付账单并抛光您的信用评分才有资格在合同结束前买房。也许最糟糕的是，如果您最终无法清除所有要购买的障碍，那么您购买的保险费可能会被没收。

“房地产的租赁购买并不像附近的租房到自有商店那么简单，所以不要认为他们的工作方式相同，”阿拉巴马州佩勒姆的Lake Homes Realty首席执行官Glenn S. Phillips说。菲利普斯曾作为房东以及他的多州房地产公司与租房自有房屋协议合作。 “许多人，包括一些持牌代理商，都没有意识到设计不良的租赁购买协议的合法'陷阱'。这可能导致资金损失，时间 - 甚至广泛的法律费用。“

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租赁购买或租赁自有房屋协议如何运作

当然，没有房地产协议 - 租赁到自有或直接购买 - 是一件简单的事情。但租赁购买可能特别难以导航。

有些协议的结构是租赁选择 - 你租房子并有一个非约束性的选择，最终购买它。租赁购房协议更具确定性，具有固定的购买价格和有限的时间范围。两者都要确保您理解：

• 您可能需要支付大笔存款 - 除了通常的预付费用，例如宠物存款 - 并且还需要支付额外费用（租金溢价构成保证金）的月租金（租金）。
• 租赁付款可能会或可能不会完全适用于购买。
• 如果您最终没有购买，租金保费可能无法退还。在大多数情况下，合同的结构使得如果没有进行购买，财产的所有者将保留所有付款。
• 州法律各不相同，因此您需要一名房地产律师。

菲利普斯补充说：“单一租赁购买协议的另一种方法是使用三份合同。” “一个是标准的房地产购买协议，其关闭日期可能是数月或数年。第二个是购买前的时间范围内的标准租赁协议。第三份合同是一份购买选择协议，表明买方在购买时获得租赁付款的确切条件。

在这种情况下，购买选项可能包括要求买方向业主支付一笔不可退还的金额 - 存款。作为交换，业主将房屋从市场上移除。

菲利普斯说：“这看起来很复杂，但实际上可能是一种更清洁的法律方法，一旦理解，就可以避免各方混淆。”

租房自己可以成为房屋所有权的道路吗？

租房合同无法消除房屋所有权的所有障碍。例如，如果买方无法支付最低首付款 - 或者如果每月的租金支付是财务支出 - 那么他或她是否会将其带到收盘表进行购买是值得怀疑的。

菲利普斯建议说：“不要从一开始就注定失败的道路。”

密歇根州康斯托克的Lola Audu已经成为房地产经纪人超过20年，并且拥有包含购买选择权的租赁经验。从她所看到的，结果并不好。

“根据我的经验，他们从来都没有购买过，”奥杜说。 “无法为购买提供资金的买家往往不是房屋所有权的最佳候选人。信贷和首付问题是根本性的结构性问题。他们需要在购买房屋之前得到纠正，而不是试图通过租赁购买并解决融资问题。“

她说租赁购买安排经常成为“美化的租赁体验”。

Audu说：“当最初兴奋的家庭消磨时，买家不再有动力继续做必要的纠正以获得融资。”

Lake Homes的菲利普斯对此表示同意：“我们的经验是，租赁到自己很少成为购买。如果它看起来像是房屋所有权的捷径，那就不是了。“

他说，虽然从来没有说永远：“我现在有一个房产，我有一个非常长期的租房者，我相信他会转为购买。这是一个例外，除了简单的租约之外我们没有开始，之后讨论了可能的购买。“

一些公司希望重新发明租房自有房屋所有权

所以租到自己的路线看起来是一条充满坑洼的蜿蜒道路。看起来几乎不可能从这里（租房）到那里（拥有）。但至少有几家公司希望改变租赁购买格局。

想象一下，在你的市场上找到一个待售的房屋 - 一个你真正喜欢的房子 - 并且有人购买它并将其租回给你并可选择购买。这就是美国家庭合作伙伴所做的事情。

该流程从初始申请和不可退还的75美元费用开始。如果您的资格预审申请获得批准，您需要提交完整的申请，其中包括提取信用报告。然后Home Partners会告诉您符合条件的最高月租金。

从那里，您联系房地产经纪人并找到您感兴趣的房屋，并且Home Partners协商购买。公司支付现金，这通常有助于快速转移所有权。然后您与Home Partners签订为期一年的租约，以及一份购买权协议，详细说明如果您行使购买选择权，您将支付房屋的价格。您还将支付押金，通常为两个月的租金。

您可以选择在未来三到五年内以预先确定的价格购买房屋，但只承诺租赁房屋一年。

该公司目前为18个州的34个城市的居民提供服务，包括加州，德克萨斯，科罗拉多和佛罗里达州它声称购买了10亿美元的房地产，将超过9,000人（以及2,500只宠物！）投入“租赁购房权”房屋。

HomeLPC是另一家租房到自己的创业公司，但它目前仅在加利福尼亚州和德克萨斯州提供其计划。但该公司计划在2016年底之前为20个州提供服务。

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采取购买选择协议采取行动

也许购买选择协议可以消除在拥有房屋的道路上的几个移动卡车负载。这是一个吸引人的前景：现在进入一个家，弄清楚皱纹，这样你就有资格购买并最终完成交易，而无需打包另一个盒子。

这可能并不容易，但找到破解房屋所有权的方法可能会让所有的努力都值得。

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Hal Bundrick是个人理财网站Investmentmatome的职员作家。电子邮件：[email protected]。 Twitter：@halmbundrick

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