突发事件如何保护首次购房者

在购买房屋时，似乎有数百个细节可供参加，特别是作为首次购房者。这些细节可以从关键到仅仅不方便，从物业线到宠物。你将遇到的一个重要问题是偶然事件。

洛杉矶地区的房地产经纪人蒂姆弗兰德说：“突发事件是你的'出局'条款。 “它们允许买方合法地退出协议。”

但你想 购买 一个房子，不是 出去 达成协议那是什么意思？

常见的突发事件

或有事项是您内置的买方保护计划，为销售提供条件，确保您不被利用。最常见的意外事故是实物检查，它允许买家确定房屋是否存在问题，而房屋问题是否比他们愿意解决的问题更大。这可能是一个漏水的屋顶，一个摇摇欲坠的基础 - 或埋在你家后院的传输线。

其他销售条件可包括确认卖方有明确的所有权 - 不受留置权或未披露债务约束的所有权。

但弗雷德说，也许最重要的应急措施是贷款审批。如果您因无论出于何种原因未能成功抵押，您可以取消交易而不会受到处罚。最重要的是，这可能意味着收回存款的保证金。

房屋价值突发事件 - 以及热门市场

另一个常见的意外情况，特别是在一个升值的市场中，是财产评估。

在一个火爆的市场中，面对房子的竞购战是很常见的，这会使你与其他潜在买家对抗。在这种情况下，您可能会提供超过定价的价格。如果您中标，但房子评估的价格低于您的报价，您将必须弥补购买价格与您的住房贷款所涵盖的差额。

Freund说在这种情况下有四种可能的结果：

1. 卖方同意将价格降低到评估价值（不要屏住呼吸）
2. 你必须投入额外的现金来弥补差额
3. 您和卖家可以同意妥协的销售价格加上额外的现金
4. 购买协议已取消

虽然偶然事件可以保护买家，但是在购买时放置太多条件可能会导致您退出房屋，特别是在卖方市场。在这种情况下，Freund说您的房地产经纪人可能会建议您缩短应急时间框架，或者在某些情况下甚至放弃评估意外情况。

清除意外情况

释放或清除意外事件会消除销售条件并推动购买流程。 Freund说，当快速关闭变得重要时。他举了一个例子：

假设一个联排别墅的买主被批准贷款，财产检查和所有其他尽职调查完成。紧急情况已经发布，并且已经有30天或45天的托管。

弗雷德说：“他们进入30天，股市下跌了10％ - 他们刚刚失去了首付款。” “所以现在买家想要取消。但他们已经解除了意外情况，这意味着他们的存款现在可能会被没收。“

在解除意外情况之前，买家可以合法地退出购买，并且99％的时间可以获得全部押金而不会受到处罚，他说。这就是为什么房地产经纪人更喜欢快速关闭，例如在30天内 - 而不是延长到60天甚至90天。

购房者要小心

其他突发事件包括：

• 检查和维修：合格的房屋检查员会告诉您需要在家中修理或升级的内容。您经常可以协商卖方要解决的一些主要事项。
• 出售之前的房屋：在购买另一个之前，你需要卖掉你的房子。
• 自然灾害：这些是在法律要求的卖方披露中披露的，可以包括泄露财产在地震区或洪泛区。
• 可保：例如，如果您发现该物业位于洪水区，是否可以投保？如果是这样，它需要多少钱？

避免大大小小的问题

一些房产受房主协会或HOA规定的限制。这些社区组织提供设施和保护财产价值。这可能包括维修高层公寓大楼的电梯，或建造和保养公共区域，如大堂，会所或游乐场。

“也许房主协会没有足够的储备，”Freund说。如果是这样的话，“每次需要修理的东西，都有一个特殊的评估，因为他们没有任何储备来支付屋顶或绘画，或者它可能是什么。”

但这并不总是会导致交易失败的主要问题。退出购买可能是物质，财务 - 甚至是毛茸茸的事情。

“仅仅一个星期前，我就达成协议，因为房主协会文件说房主可以”合理地在房产上养两只狗“ - 我的客户有三只狗，”弗伦德说。 “他们取消了。”

意外情况可能是买家最好的朋友。

Hal Bundrick是个人理财网站Investmentmatome的职员作家。电子邮件：[email protected]。 Twitter：@halmbundrick。

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