CFPB的新支付能力规则对您和您的抵押贷款意味着什么

Before the rain

十年前，消费者金融保护局终于做出了金融业股东未能为自己做的事情。他们本月早些时候通过了800多页的监管规定，在银行授予抵押贷款之前，他们应该做出善意的努力来确定借款人是否能够偿还贷款。

这些法规是在多德 - 弗兰克金融业改革的授权下发布的，修订了Z条例，并将于2014年1月14日生效。

在某些方面，这套资产对于金融行业来说是一种沉闷，它正在寻找一种方法来限制未来贷款的负债，这是一种“起诉你的贷方快乐”的抵押贷款环境。一项针对银行的原告策略就是要求他们减记抵押贷款余额，这一说法是银行向房主提供贷款，因为他们知道他们可能无法支付这笔款项，银行很快就会在一个非常受欢迎的房屋上取消抵押品赎回权。

该规定的主要条款是建立一个“安全港”。如果贷款人在发放抵押贷款时跳过某些环节，那么这些规定就会阻止消费者在以后对抵押贷款提出质疑。贷款人受到保护免受诉讼 - 贷款行业认为这一规定将释放更多资本以放松紧缩的抵押贷款市场。

以下是篮球 - 以及它们的含义：

贷方必须从合理可靠的第三方来源验证收入和信用信息。

几年前，如果你是一名小费的员工，或者你是自雇人士并且难以核实收入，你可以解决完全记录的贷款要求，多付一点利息，并获得“陈述”收入贷款？将来要做到这一点会更难。为了使抵押贷款符合安全港规定，银行将需要看到一些证据。在实践中，这可能意味着您必须申报收入，因此它显示在您的纳税申报表上 - 并对其征税。就像你应该一直在做的那样。

允许的债务与收入比率上限为43％。

也就是说，一旦发放抵押贷款，借款人的固定债务服务成本，包括抵押贷款，信用卡，汽车贷款，学生贷款债务，以及信用局记录的几乎任何其他东西，都不能超过税前的43％。收入。这不是一个太激进的变化 - 43％接近VA（退伍军人管理局），联邦住房管理局（联邦住房管理局）以及房利美和房地美已经愿意允许的变化，它们之间的差异很小。

对于可调整抵押贷款，债务与收入比率必须按抵押贷款头五年内合同可能的最高付款额计算。

也就是说，如果您每月支付1,500美元的抵押贷款，但如果利率上升，银行有权在您生命的前五年内的任何时间将您的付款增加到每月1,900美元。贷款，DTI比率必须根据每月1,900美元的付款计算，而不是每月1,500美元的付款。这限制了可调利率抵押贷款的使用，以帮助边际房主有资格获得他们在固定利率条款下无法触及的抵押贷款。

合格抵押贷款的期限不得超过30年。

在房地产繁荣即将结束时，人们很难获得30年抵押贷款的资格，贷款人正在推出延长融资 - 包括40年期抵押贷款。这些仍然是合法的，但不符合安全港规定。贷款人不能使用这个技巧来规避DTI规则。

仅利息和负摊销贷款不符合资格。

到2005年 - 房地产狂潮的高峰期，近四分之一的抵押贷款都是“仅限利息”的贷款。也就是说，你只支付了利息，而且整个本金到期时间为五年。房地美持有的利息抵押贷款数量增加了500％以上，从2005年的250亿美元增加到2007年的1590亿美元。一位南佛罗里达州的抵押贷款经纪人在2006年告诉我，当时她的一半以上的业务现在都有兴趣 - 只是纸（我们都同意这不会结束）。

当时的假设是，在五年内很容易再融资到一个受到高度赞赏的房产，你可以在闲暇时偿还本金。

当然，这个等式中的“高度赞赏”部分结果证明是一种愚蠢的行为。

仅利息贷款将不再是合格抵押贷款。这同样适用于“负摊销”贷款。也就是说，您的付款实际上低于利息的贷款，这样您的未结余额实际上会在贷款期限内增加。

新的监管机构还取消了“气球支付”贷款的资格 - 这只是利息和负摊销贷款世界的一部分 - 除了在这些贷款已经是常规的农村地区的有限情况。

奇怪的是，这些注册表激励消费者获得仅有利息的贷款：由于这些贷款不是“合格抵押贷款”，借款人的起诉权利得以保留。但贷款人有相应的抑制因素来提供这些服务。因此，这类贷款以及现在罕见的40年期抵押贷款的成本可能会上升。毕竟，贷款人预计会因不合格抵押贷款的风险增加而获得赔偿。

合格抵押贷款的积分和费用不得超过贷款的3％。

这不会改变游戏规则，因为大多数贷款的点数和费用都低于这个水平。它的影响主要体现在抵押贷款经纪人和次级抵押贷款世界中，借款人的选择较少。无论如何，百分之三已经是相当长的一段时间了。

合格抵押贷款的定价不超过黄金的1.5％。

这可能很棘手，因为它控制了价格，价格控制几乎总是失败。几乎按照定义，这条规则将影响次级抵押贷款市场，并对信用评分较低的借款人产生不同的影响。

而且，如果收益率曲线陡峭，价格上限就会产生麻烦。如果可比非抵押贷款债券的收益率增加并为贷方提供比抵押贷款市场更甜的利润，资本将逃离次级抵押贷款和alt-A抵押贷款池。这可能是一个方法，但意外后果的法律是一个持续的威胁。

然而，有关监管的一个值得注意的是它的克制。监管机构试图在保护消费者免受对未受过教育的，不成熟的消费者的掠夺性贷款以及切断住房部门的信贷流动之间取得平衡。

支付能力规则没有规定任何最低首付款或任何最低信用评分。它仍然由贷方自己决定。