偿还抵押贷款或投资可能是一个艰难的要求

安德鲁康斯托克

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在我的财务规划讨论中，无论是年轻人还是老年人，普遍提出的一个问题是，他们是否应该每月支付更多的抵押贷款或者多花钱投资。答案并不总是直截了当的。摆脱债务是所有家庭的重要财务目标，但并非所有债务都是平等的。与信用卡等其他债务相比，抵押贷款肯定有其优势。

第一步是评估您当前的财务状况。如果您还有其他未偿债务，那么先付款更为明智。信用卡，学生贷款和其他贷款的利率可能高于抵押贷款。在解决抵押贷款与投资问题之前先偿还你的高息债务。

另一个需要考虑的问题是您是否正在充分利用您的工作场所退休计划。如果您的雇主提供公司匹配，您应该在偿还抵押贷款之前缴纳匹配的捐款。你实际上是放弃了这笔利益而放弃了免费的钱。一旦您收到完全匹配的捐款，那么您应该最大限度地提供捐款以满足您的退休目标。

在权衡抵押贷款与投资困境的利弊之前要考虑的最后一项是您的应急基金。您的应急基金应该在支票，储蓄，货币市场基金或CD上节省三到六个月的费用。如果您从事周期性业务，您的应急基金应该有超过六个月的费用。如果您的应急基金需要一些工作，在解决抵押贷款投资问题之前，请将其作为优先事项。

偿还抵押贷款的优点

节省利息： 如果您每月或每年支付额外本金，您将在抵押期限内节省数千美元的利息。例如，对于利率为5％的25万美元30年期抵押贷款，每月为您的付款增加100美元将节省超过38,000美元的利息。您还将提前四年支付抵押贷款。

内心的平静： 偿还抵押贷款将使您感到安慰，在紧急情况下，例如失业或其他家庭危机，您不必担心住房费用，通常是您每月最大的费用。这对50岁及以上的人来说更有利。

更多现金流： 对于30多岁和40多岁的父母来说，快速还清你的抵押贷款是很好的，因为它可以腾出资金来支付孩子的大学教育费用以及追回退休金。我遇到的许多家庭都有这样的好处，因为他们可以轻松地知道他们拥有自己的房子，并将重点放在退休和大学之后。这忽略了复利的一些好处，但是无债务的心理上的好处超过了某些人的数学算法。

退休计划： 退休后您将获得较低的费用，因为您的房屋已经还清。对于X世代和年长的千禧一代来说，这似乎还有很长的路要走，但是通过消除您的最大开支，您可以以不同的方式花费您的退休金，例如旅行，保健或早期送礼给您的孩子。

偿还抵押贷款的利弊

降低回报率： 您的房屋通常是您最大的投资之一，但它并不能提供最佳的回报。在过去十年中，标准普尔500指数已经带回了109.5％的股息，同时全国房价同期下跌了2.1％。如果您希望积累财富，那么您的房屋不一定是最好的投资。如果您支付5％的抵押贷款并且在28％的税率范围内，您的贷款更像是低于4％的利率。如果您支付房屋并且有牛市，您可能希望您已经投入了额外的现金，因为它会更快地复合。

房地产很难卖： 房屋是一种与股票，债券或共同基金截然不同的资产。它们是非流动性的，这意味着它们很难快速销售。此外，它的销售成本很高，佣金高达7％。您当然可以购买另一笔抵押贷款或获得房屋净值贷款，以利用您家中的股权。但是，如果你急需钱，你的家不一定是一个简单的来源。

考虑到通胀，利率很有吸引力： 目前抵押贷款利率处于历史低位。过去几年，大多数房主通过搬迁或再融资锁定了低利率。由于抵押贷款持续10至30年，因此未来通货膨胀率和利率的可能性很大。通过更快地还清抵押贷款，您没有利用通货膨胀，这降低了贷款的实际价值。如果你更快地还清你的抵押贷款，你就错过了从廉价利率和通货膨胀中受益的机会，使你的抵押贷款的实际价值降低。

失去你最大的减税优惠： 这是抵押贷款中最常被提及的好处。如果您逐项列出扣除额，则您的利息是免税项目。如果你是30多岁或40多岁，你仍处于抵押贷款的早期阶段，你的利息支付很高，你很可能会收获这个利益。如果您处于较高的税率范围内，它会带来更多的重量。这个项目对每个案例都非常具体，因为有些人可能会发现标准演绎对他们有利。

这个问题没有简单的答案。我倾向于投资而不是更快地还清你的抵押贷款，但正确的选择真的取决于你的情况。对某些人来说，无债务比积累最多财富更重要。其他人正在寻求优化他们的税后回报，对他们来说，投资是更好的途径。但如果你选择投资，你必须投资。我看到人们决定投资，但没有制定自动投资计划，最终花了额外的钱。