陷入困境的资产稳定计划：对房主来说意味着什么？

什么是DASP？

陷入困境的资产稳定计划（DASP）是政府最近一次帮助面临丧失抵押品赎回权的困难房主的尝试。坏消息：你无法申请。好消息：如果你确实进入了，你住在家里的几率要高得多。

DASP正在全国范围内推广，并在美国伊利诺斯州芝加哥市，新泽西州纽瓦克市，亚利桑那州凤凰城和佛罗里达州坦帕市拥有其他地理位置定位的游泳池。

市场	预计抵押贷款将于本季度出售
芝加哥	1,500
纽瓦克	500
凤凰	300
坦帕	1,200
国家，非目标	4,500-5,000
总体	8,000-9,000

资料来源：联邦住房管理局/美国。住房和城市发展部

在您说抵押贷款太少意味着我有机会之前，请考虑一下：近年来联邦监管机构已经出现了大量的抵押贷款援助计划 - 也许您已经尝试过HAMP的字母汤， HARP和HAFA。所有这些人都取得了令人失望的低成功率并且未达到预期目标。监管机构和政界人士都争先恐后地争夺住房市场的奇迹，所以即使你这次没有被包括在内，DASP已经迅速加速 - 联邦住房管理局最初表示本季度只会出售5,000个抵押贷款，他们已经已经增加到9,000。轮到你可能比你想象的更快。

DASP如何运作？

DASP是一种公私合作伙伴关系，它有望使投资者的激励与房主及其社区的激励相一致。

DASP为投资者提供了新的购买违约抵押贷款的权利，这些抵押贷款控制着FHA并且几乎肯定会被取消抵押品赎回权。抵押贷款将在拍卖中出售，由于其风险状况将低于未偿还的本金余额（意味着您作为房主必须支付的金额）。

这对我意味着什么？

要进入DASP池，您的抵押贷款必须至少拖欠六个月，您的服务机构必须用尽FHA批准的减损程序中的所有步骤，并且您不能宣布破产。

一旦您的抵押贷款通过该计划购买，取消抵押品赎回权必须延迟至少六个月。您还将获得一个新的服务机构与债务的新所有者一起。服务机构是指您实际支付抵押贷款债务的公司。然而，他们不是您贷款的基础所有者 - 他们是向业主报告的中间人。它可能会让人感到困惑，因为有时服务员实际上是与贷款人同一公司的一部分。例如，如果您有富国银行抵押贷款，您的服务机构很可能是富国银行。如果您从苏格兰皇家银行拥有的Citizens Bank获得抵押贷款，那么您的服务机构可能会成为RBS拥有的另一家公司。但出于法律目的，服务机构是公司的独立实体。

如果您正在与一家大型，不露面的服务公司合作 - 也许是一家从事最近曝光的机器人签名活动的公司 - 然后是一家新公司，可能是一家较小的公司，一家区域公司或一家公司。与借款人合作的更好记录可能对与您合作偿还债务和避免取消抵押品赎回权有很大帮助。

投资者不必减少欠款或修改您的还款条款，但正如我们将在下面讨论的那样，这些是明确的可能性，适合许多不良抵押贷款投资者策略。

此外，购买投资者（与FHA不同）可能不希望取消对您的抵押，即使在DASP规定的六个月停止取消抵押品赎回权之后。有几个原因没有：

• 投资者可能会购买您的抵押贷款，以便采取减少本金或降低欠款的策略，以便让您偿还。所以，假设您还欠抵押贷款20万美元，但是您已经违约，FHA会将您带入DASP池。参与DASP的投资者以150,000美元购买您的抵押贷款票据。投资者然后修改你的贷款，告诉你你只欠175,000美元，并为你提供更宽松的还款时间表，并给你一个新的服务对象。你最终偿还并留在你的家里，而投资者已经获利了。这是一个简单的概述，但它实质上是DASP鼓励的投资方式。
• 如果你住在一个地理上有针对性的游泳池（芝加哥，坦帕，凤凰城，纽瓦克），那么他们基本上只能取消他们从该游泳池购买的50％的贷款，误差幅度为10％。联邦住房管理局概述了“邻里稳定结果” - 它们包括让您开始偿还抵押贷款，帮助您进行卖空交易，以及其他 - 而且他们不包括取消抵押品赎回权。买家必须达到约50％的邻里稳定结果配额。如果他们不这样做，他们必须偿还FHA。由于在您的贷款被购买之前，取消抵押品赎回权的可能性基本上是100％，因此上涨约50％的上​​限。
• 止赎是昂贵的。芝加哥联邦储备银行的一项研究估计，取消抵押品赎回权的成本平均为5万美元。虽然当然没有任何保证，但投资者不太可能购买这些房产，目的是取消大量房产。

到目前为止，投资者已经欢迎DASP - 它是FHA已经发现高度兴趣的试点计划的扩展。上周的摩根大通证券化产品周刊，针对投资者的研究和战略评论，指出市场对DASP的支持，指出联邦住房管理局决定本季度出售9,000个抵押贷款，高于其最初的5,000个目标。虽然它可能不会影响你的心弦，但美国房地产市场的萎靡不振对投资者来说也不是很好，许多基金正在寻找不良的抵押贷款投资策略，而不是反对较少的借款人能够偿还的趋势。抵押贷款债券先驱路易斯·拉涅利（Lewis Ranieri）在迈克尔·刘易斯的“利亚斯扑克”中被描述为无情的华尔街奸商，现在正在运营Selene住房抵押贷款机会基金，该基金使用温暖和模糊的策略，如发送取消抵押品赎回权的房主免费礼品卡获得他们与服务员制定还款计划。

但也许一个修改，一个新的服务机构和止赎仍然没有让你到达你需要的地方。如果所有其他方法都失败了，DASP规定买方应该尝试使用卖空，这意味着以低于应付抵押金的金额出售房屋。对于借款人而言，卖空通常比取消抵押品赎回权更好 - 他们并不总是会破坏您的信用评分。

虽然目前只有9,000名房主从DASP中获益，但人们常常注意到奥巴马总统面临着很大的压力要求修复美国房地产市场，以提高他在2012年大选中的地位。也许超大尺寸的DASP是他正在寻找的解决方案。

通过Shutterstock的房主形象