人口统计将如何推动房屋销售

安东尼伊索拉

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在接下来的几年里，美国应该看到对住房的需求急剧增加。这不是一厢情愿的想法。潜在的人口趋势使其几乎不可避免。

在看房地产市场时，很容易被人厌倦。 2007年开始的价格剧烈崩溃使整整一代人永久伤痕累累。这种崩溃之前是一个泡沫 - 由非常宽松的货币政策，荒谬的宽松贷款标准和不切实际的预期所驱动 - 推动价格达到如此根本不可持续的水平，一些房屋在疯狂高峰期购买的价格损失了超过其价值的80％ 。

许多人认为投资中最危险的四个词是“这次不同。”在这种情况下，反对者可能被证明是错误的。住房市场的近期和长期指标都是积极的。

美国商务部的数据显示，美国房屋开工率（开工建筑数量）升至2007年10月以来的最高水平。在最近的一项调查中，美国房屋建筑商报告了自2005年以来最高的信心水平。

这些数据令人鼓舞，但长期的人口变化是最有希望的。千禧一代，即1986年以后出生的人，拥有率远远低于前几代人。除非你相信这些人会无限期地继续下去 - 推迟婚姻和孩子，与父母住在一起或租房子 - 我们应该看到他们在未来十年内的住房拥有率发生了重大变化。

正如晨星杂志的丹尼尔罗尔所报告的那样，与父母同住的年轻人的比例达到了极高的17.7％。自2005年以来，以30至34岁为首的家庭的住房拥有率从57％下降到47％。

人们等待更长时间才能结婚。从2005年到2014年，初婚的平均年龄男性增加2.2岁，女性增加1.7岁。为了比较起见，过去用了二十多年的时间才能像过去九年那样看到这一针。结婚年龄是住房需求的关键数字，因为已婚夫妇更有可能购买房屋。

关于千禧一代的这些事实对于关于住房的积极故事非常重要。千禧一代是美国历史上最大的一代 - 甚至超过1945年至1964年出生的婴儿潮一代。他们花钱的方式将对我们的经济产生深远的影响。

婴儿潮一代本身将在支持房地产价格方面发挥作用。晨星公司的数据显示，房屋所有权水平直到大约75岁才开始下降。这还剩下15年，直到大部分婴儿潮一代开始大量出售房屋。这将进一步限制未来十年可供出售的房屋供应。

虽然这些数据对美国房地产市场和整体经济都有利，但有几点需要注意。那些希望回归21世纪初的辉煌岁月的人将会非常失望。更严格的贷款标准和银行监管使得抵押贷款变得更加困难。

此外，我们可能已经看到抵押贷款利率的底部。美联储即将开始加息。虽然预计没有什么戏剧性的，但预计未来几年将最终转向更正常的利率。这使得房屋更难以负担。

从历史上看，过去一个世纪以来，房价每年上涨约2％-3％。忽略这些数据会带来危险。即使我们看到历史汇率翻倍，也意味着未来十年的年增长率将达到4％-6％左右。虽然那会很好，但肯定不会让你变得富有。考虑到通货膨胀和其他成本，许多人仍然可以看到负实际回报。

你该怎么办？如果您是第一次购买，您应该保持良好状态。另一个历史性的房屋倒塌似乎是一个低概率的事件。买房子住在里面，而不是你希望让你富裕的投资。

房地产是非常区域性的，根据您所居住的国家/地区的不同，您可以看到价格大幅波动。但最重要的是，如果您想购买房屋来养家而不是翻转，你很有可能在不丢失衬衫的情况下做到这一点。

至少降低10％，锁定普通香草30年期固定利率抵押贷款，继续过上自己的生活。不要误以为你会变成房地产大亨，事情应该好好解决。

这篇文章也出现在纳斯达克。

图片来自iStock。