购买或不购买 - 事件回顾

更新（2014年1月28日）：现在全部视频可用

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我们有幸在Investmentmatome总部举办了第一共和银行的McGuire Real Estate的Ryan Richard和第一共和银行的Roberto Rivera。对于那些错过了活动的人来说，这里有一些亮点。我们会在准备好后在这里发布剪辑。 #BuyOrRentSF提供实时推文流

我为什么要买？

• Ryan强调了区分情感（我想画自己的墙，走路到学校）和金融（利用价格升值，投资组合多样化）的重要性。
• 情绪和经济动机有时可能会发生冲突;在动机方面，合作伙伴可能处于相反的两端 - 在您考虑购买决策时，请记住通过它们进行讨论
• NYTimes的有用工具，可以根据您当前的租赁情况，初步了解在购买时可能需要多长时间才能收支平衡

购买融资

3个关键因素决定了可负担性/贷款资格

• 信用评分
• 总债务/总年收入不应超过4.5倍
• 现金和流动工具可用于首付

支付首付款

Ryan强调，支付首期付款和获奖优惠是他的客户在旧金山面临的两大障碍。他指出，这两个问题是相辅相成的。预付定金％越大，卖方的报价越有吸引力（更接近确定性）。他开始了 对于购房市场而言，这是一种相对较新的金融工具：股权融资

股权融资如何运作？

• 融资公司提供一定比例的首付款，以换取未来房屋价值变化的百分比
• 典型的结构是首期付款的50％，以换取未来价值变化的40％（上行和下行情景中的股票）
• 买家可以选择兑现协议并在3年后回购股权（当时将进行独立评估以确定回购成本）

新的CFPB规则如何影响借款人？

Roberto表示，过去几年内承保标准的严格已经生效 - 如果您有资格在2013年获得贷款，您可能会在2014年获得资格

寻找一个家

在应用程序和网站时代，为什么还要雇佣代理商呢？

• 估计2013年顺丰销售的15-20％发生在市场外 - a 好 代理商可以让潜在买家访问口袋列表/“即将推出”列表

CONDO / TIC / CO-OP - 它们是什么以及它们如何影响融资方案？

• CONDO - 三者中最直接的，基本上拥有单位，然后共享公共空间。每个单元都有一个单独的标题。
• TIC（共同租赁） - 您拥有一定比例的未分割财产。单个标题，多个所有者。单一标题意味着当人们进出时，贷款必须再融资。这为银行带来了更多麻烦，这使得他们不太愿意为TIC贷款提供更多的贷款/收费。贷款定价是银行获得退款的依据。 TIC贷款也没有资格在二级市场上出售，这使得它们对银行的吸引力降低。
• CO-OP-在一家私营公司（拥有该建筑物）购买股票。 Coops通常比银行本身有更严格的承保要求（需要更高的首付金额）

定价 - 很多东西似乎都在上面销售，为什么呢？

• 定价不等于市场价格 - 较低的定价是一些卖家采用的策略，以推动更多利息/多个出价
• 旧金山的特殊问题，在城外不太普遍
• 如果听起来好得令人难以置信，那么可能是 - 检查该地区的可比交易以更好地感受“市场价格”，这样您就可以提出有竞争力的报价

赢得报价 - 买家可以采用哪些策略？

在考虑赢得报价时，请从卖方的角度出发：

1. 优惠的吸引力 - 标题数量有多好
2. 关闭的确定性：％首付
3. 确定性：紧急情况

一些买家已经采取措施消除意外情况，使他们的报价更具吸引力 - 如果检查最终导致您放弃报价，或者如果房屋评估较少，则可能会导致您失去存款的风险比报价。 市场预测

• 2014 – 公寓年份 （去年批准的48,000个单位）在旧金山;增加供应量 可以 帮助公寓价格走软
• 观看城市规划项目可以了解一些新兴社区可能是什么：Cesar Chavez，South Mission，Nopa

观察市场的一种方法是评估热点价格内的可用住房存量，例如$ 800K - $ 1.2M。鉴于这些参数，Ryan强调：

• SF：Glen Park，Sunnyside，Western Addition
• 东湾：Temescal，Crocker，Jack London和Elmwood
• Marin：Larkspur和Corte Madera由于直接进入SF的公交线路而变得更具吸引力

买房子是一个巨大的财务决策，请花点时间考虑你的选择，然后爱上你梦想中的房子！