为什么你的银行可能无法给你最好的抵押贷款利率

抵押贷款利率接近历史最低点，可能很难想象它们会更低。但一些贷款专家表示，许多银行并未向借款人提供他们应得的最低利率。

这是银行定价抵押贷款的一个问题：对潜在投资者有吸引力的复杂贷款组合 - 通常是政府支持的买家，如房利美和房地美 - 保护未来更高利率的利润率，并平衡贷款需求与可用的员工。通过管理这些变量，贷方可以有更多的钱来贷款，同时保持盈利和竞争力。

在影响您的住房贷款利率的所有因素中，大多数都是您无法控制的 - 但有两种因素可以影响您倾向于以最优惠的利率为对象。

比较抵押贷款利率

投资者推动定价

“抵押贷款利率不是由银行决定的，而是由购买这些贷款的投资者决定的，”前抵押贷款发起人安东尼达文波特说，他现在是纽约富豪金融的信贷管理顾问和创始人。而达文波特表示，目前90％的抵押贷款是由房利美，房地美或联邦住房管理局在二级市场上购买的。

贷款人希望出售他们的贷款以释放更多的资金来放贷并消除借款人可能违约的风险，因此他们将抵押贷款的价格与这些准政府投资者购买它们的利率和条款进行定价。

现在贷款定价为后期利率上升

抵押贷款行业变得如此具有竞争力，以至于贷款人没有足够的空间或愿望来提高利率，另一位前抵押贷款发起人兼银行高管埃里克史密斯说，他现在是亚特兰大的金融知识教练。史密斯说，唯一的例外情况可能是贷款人经常保留账面的大额抵押贷款。

这些抵押贷款被称为“巨额贷款”，在2018年，在该国大部分地区通常超过453,100美元，超过了房利美和房地美规定的限额。因此，它们不是由那些政府赞助的实体购买的，因此贷方通常会持有这些贷款，以及与将其取出的富裕客户的关系。

持有大量贷款组合，并担心利率会上升，贷款人可能会“稍微膨胀那些[抵押贷款]价格，以便在短期利率开始上涨时进行对冲。”这有助于保护他们的利润率史密斯说，关于低息贷款问题。

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达文波特补充说，对于银行持有的巨额贷款，“他们在许多情况下从美联储等地方借款0.25-0.50％，而不是将节余转嫁给客户。”

新泽西州River Edge的核准资金总裁Shmuel Shayowitz表示，还有另外两个例子，银行可能会稍微对冲利率。他说，有时贷方正在等待确保较低的利率会坚持并且不会立即反弹。这将使银行锁定一个低于现在流行率的客户。

Shayowitz说，其他时候，可能需要努力管理抵押贷款需求，以便在不增加人力来处理额外交易量的情况下清理积压的贷款。

两种获得降息的方法

虽然没什么 - 什么都没做 - 你可以做些关于银行利润率或者房利美和房地美如何影响贷款人的定价，达文波特说还有其他一些借款人可能无法获得他或她可以获得的最佳利率的情况，有时候一两个战术动作可以有所作为。

首先，抵押贷款利率根据借款人的FICO得分而有所不同，他说，这是利率调整非常真实的地方。

达文波特说：“拥有740得分的人实际上不太可能违约，而不是拥有760得分的人，但他们会支付更高的利率。”

了解价格突破在FICO评分表上的位置可以帮助借款人获得大幅折扣。例如，如果贷方的折扣率为700，而您的折扣为680，那么您可能会决定减少一两个信用卡余额，以便将您的分数提升到一个新的水平。

其次，史密斯表示，希望获得抵押贷款最优惠利率的消费者应该购买多个贷方，并且 - 因为贷款人可能会引用内置不同折扣点的利率 - “获得基于零折扣点的利率”。

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Hal Bundrick是个人理财网站Investmentmatome的职员作家。电子邮件：[email protected]。 Twitter：@halmbundrick

本文由Investmentmatome撰写，最初由美联社出版。