可抵押贷款：买方和卖方的利弊
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目录:
- 什么是可以抵押的抵押贷款？
- 哪些抵押可以假设？
- 可以贷款的优点
- 对于卖家
- 对于买家
- 可假设贷款的缺点
- 对于卖家
- 对于买家
- 如何承担抵押贷款
- 离婚，死亡和安抚
- 下一步是什么？
- 计算 你买多少房子
- 避免 这些购房错误
- 学习 VA贷款的全部内容
可以抵押的抵押贷款允许购房者不仅进入卖方的前房，而且还可以进入卖方的贷款。
拥有可融资贷款可能会给卖方带来营销优势，特别是如果抵押贷款利率自卖方获得贷款以来已经上升。
对于买方来说，假设抵押贷款可以节省数千美元的利息支付和结算成本 - 但它可能需要支付高额的首付款。
以下是可抵扣抵押贷款的运作方式，以及买卖双方的利弊。
什么是可以抵押的抵押贷款？
可抵押抵押贷款是一种住房贷款，可以从原始借款人转移到后续房主。利率保持不变。这个术语也是如此：例如，如果30年期抵押贷款是3年，那么承担贷款的人有27年的时间来偿还。
作为买方，您正在进入卖方的抵押贷款。
“在一个假设中，作为买方，你正在踩到卖方的抵押贷款，就像你在你面前一样，你在文件上划掉了卖方的名字，你在那里插入了借款人的名字， “纽约市Abrams Garfinkel Margolis Bergson律师事务所抵押合规业务的执行合伙人Michael G. Barone说。
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哪些抵押可以假设？
并非所有抵押贷款都适用于房屋销售。买家可以承担联邦担保或保险抵押贷款，但不能承担其他类型的房屋贷款。这意味着：
- FHA贷款由联邦住房管理局承保， 是 可假设。
- VA贷款，由退伍军人事务部保证， 是 可以假设，买方不一定是退伍军人或军人。
- 美国农业部贷款，由农业部保证， 是 可假设。
- 其他贷款，通常称为传统抵押贷款 不是 可以在房屋销售中使用。
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回到顶部可以贷款的优点
对于卖家
更容易销售： 如果在抵押贷款发生后的几年内利率上升，那么可融资贷款可以使房屋更具市场价值。想象一下，有人以4.75％的利率获得可以抵押的抵押贷款，然后在五年后利率约为7％时卖掉房子。 4.75％的利率，否则无法获得，可能诱使买家选择那个房子而不是另一个房子。
更高的价格： 另一个优点是可抵押贷款赋予卖方在价格上具有谈判权。 Barone说，一个聪明的卖家将可假设的贷款编织到“第一天的销售宣传中，这是谈判的一部分。” “因此，您将不得不向我们支付我们的要价或者比我们的要价多一点。”
对于买家
降低利率： 佛罗里达州朱庇特市C2金融公司的抵押贷款发起人Jim Sahnger表示，可以贷款的贷款可以为购房者带来直接的优势：“亲们，无论他们实际上有什么利率，你都可以获得。”
可假设的贷款使卖方就价格谈判权力。
降低成交费用： 贷款人表示，承担贷款的成本要低于获得新抵押贷款的成本。抵押贷款的成本通常为数千美元。相比之下，联邦住房管理局，弗吉尼亚州和美国农业部对与假设相关的费用加以限制，使其比收取成本更便宜。
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回到顶部可假设贷款的缺点
对于卖家
VA权利： FHA和USDA贷款对卖方几乎没有任何不利之处。但是，当买家承担抵押贷款时，拥有VA贷款的卖家可能会遇到麻烦。
通过VA贷款，政府保证如果借款人违约，它将偿还部分余额。 VA限制了这种担保，将其金额称为借款人的“权利”。根据贷款金额，借款人的部分或全部权利仍然与承担抵押贷款的房屋捆绑在一起，即使在出售后也是如此。
由于权利仍然是假定的贷款，卖方可能没有足够的权利剩余资格获得另一个VA贷款购买下一个房屋。
卖方可以通过向有资格获得VA贷款的退伍军人或军人出售来摆脱这种困境。然后，买方可以将其权利替换为卖方的权利。在这种情况下，VA恢复卖方的全部权利。
对于买家
大额首付： 不断上涨的房屋价值可能会破坏抵押贷款的假设。要理解为什么，请记住，当买家承担抵押贷款时，就像进入卖方的抵押贷款，这可能不再支付房屋的成本。
不断上涨的房屋价值可能会破坏抵押贷款的假设。
让我们说卖家在支付了五年的抵押贷款之后欠了15万美元。买方会承担这笔金额。但是，在卖方拥有它的五年里，房屋的价值已升至215,000美元。买方必须支付差价。
从房屋的价值（215,000美元）中减去贷款的未结余额（150,000美元），即可获得65,000美元。买家必须拿出65,000美元购买房屋。在大多数情况下，这意味着获得第二次抵押贷款，“这通常具有相当高的利率，”Barone说。第二次抵押贷款可能带来成交费用，进一步削弱了可融资贷款的优势。
他表示，由于房屋价格升值可能会迅速下滑，买家可以更轻松地承担仅仅几年的抵押贷款。
抵押保险： FHA贷款可能存在缺陷。他们每月抵押贷款保险金的使用期限为贷款期限，只能通过再融资贷款来消除。这些月度付款否定了假设贷款利率较低的一些好处。
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回到顶部如何承担抵押贷款
假设抵押需要贷方的批准。如果买方和卖方非正式地进行假设，而不告诉贷方，则他们会承担风险。贷款人发现后，可以要求立即支付全额贷款。如果贷款保留在卖方的名下，卖方仍然对债务负责。
在一个恰当的假设中，新借款人必须跳过一些相同的箍，才有资格获得新的贷款。贷款的服务机构要求借款人的信用报告，以及财务和就业信息。
“贷款人仍然希望确保你能够支付贷款，所以他们就像你是新买家一样有资格，”Barone说。
Sahnger说，贷款人不需要进行评估。
最后，贷款人释放原始借款人对债务的责任。
回到顶部离婚，死亡和安抚
并非所有抵押贷款假设都来自房屋销售。有时一方配偶在离婚或另一方配偶死亡后承担贷款。
海军联邦信贷联盟（Federal Credit Union）房屋贷款高级副总裁兰迪•霍珀（Randy Hopper）表示，在这些情况下，承担贷款的人必须证明能够按月付款。批准不是自动的。
如果原始贷款票据上有配偶双方，“那么贷款人可能会根据他们的收入和两个信用档案对贷款进行贷款，”Hopper说。 “因此，如果他们中的一个不再贷款，那么我们必须确保剩余的借款人也是自己的资格。”
