3关于出租物业抵押贷款的3个令人不安的真相|

房地产业的狂热再次牵涉到华尔街。

由于S&P /现金席勒房屋价格指数的最新数据比去年上涨了12％，房屋所有者在2006年至2012年连续六年价格下跌后出现反转。

尽管

这就是我的同事内森·斯劳特特所称的 “租户国家”， 这种正在美国遭受风暴袭击的现象，因为越来越多的美国人选择租用而不是购买。

在接下来的三年中，380万租户（占所有新家庭的70％）将相互争斗，空间越来越少。随着消费者继续为工资增长乏力和债务过多而挣扎，房屋租赁价格下跌推动房租大幅度转向。预计这将奖励拥有更高房产价值和租金上涨的公寓业主。 Nathan在 这里讲述了 的更多内容，并告诉你如何进行现金交易。

但与其他投资一样，获得超额收益的潜力也伴随着风险。

而最大的风险之一在出租物业投资中就是抵押。出租物业抵押贷款的结构与普通抵押贷款不同，并且对投资者隐含着风险。

在您尝试为该出租物业取得抵押贷款之前，您需要知道以下三件事：

1。你不会得到低利率。

贷款利率是由风险决定的。更高的风险产生更高的利率。借助个人抵押贷款，贷款人正在分析一个借款人的风险。这包括信贷和就业历史。但对于租赁抵押贷款，银行理解的是，尽管贷款仍然向个人贷款，但贷款的表现将受到一群将保持匿名的第三方租户的严重影响。

尽管借款人正在使用他们的个人信贷来确保租赁房产抵押贷款，但他们不得不依靠第三方租房者来帮助产生现金流，这是贷方为何要收取更高利率的原因。这对他们来说更具风险。

租赁房地产市场的营业利润非常薄，依靠稳定的现金流。即使利率略高，也有可能威胁到房地产投资的收益。

2。准备高额预付款

通过FHA（联邦住房协会）提供的计划，个人抵押贷款目前可获得低至3.5％的优惠。这个政府资助的计划旨在支持房屋所有权和提高所有权率。

但房屋抵押贷款并不享受这种奢侈。由于抵押贷款保险不包括投资物业，因此20％的折扣是最低限度的。事实上，大多数房产抵押贷款需要接近25％。

这是一笔巨大的现金支出，它可以显着降低租赁房地产投资的经营杠杆。在出现不良资产出售时，它也可能成为一项重大的金融负债，在这种情况下，拥有股权的资产所有者已经遭受了全部损失，而资产很少或者没有资产的股东却毫发无损地走开了。

也有可能挤出投资组合中的其他资产类别，包括股票和债券。资产配置是影响投资组合表现的最重要的因素，因此平衡的方法对于保持适当的多元化和降低风险至关重要。

3。您的信用更重要

信用始终是影响借款利率的最重要因素。对于出租物业抵押贷款尤其如此。

事实上，获得出租物业抵押贷款比住宅抵押贷款更难。 720的信用评分被认为是优秀的，可能足以确保住房抵押贷款。但是，大多数房屋抵押贷款的这一数字跳升至740。

除信贷之外，贷款人还将密切关注潜在租赁资产借款人手头有多少现金，通常需要六个月的运营支出才能缓冲疲软的租金趋势和经济波动。贷款人还想了解其他任何财产以及这些资产的贷款与价值比率。

这些较高贷款标准的风险是机会成本。即使有人准备投资出租物业，也可能因为更严格的贷款标准而无法这样做。

投资答案： 如果住宅和物业抵押贷款有一个共同点，那就是出租物业抵押贷款在当地和区域银行广泛使用。大银行以提高贷款标准而着称，在选择潜在借款人时更具选择性。众所周知，本地和区域性银行可以提供更大的灵活性并接受风险较高的借款人。这不仅对你的出租物业抵押贷款能力有很大的影响，而且对贷款的条款也有很大的影响。