基金审查2018年

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该公司的主要产品是房地产投资信托基金（REITs），通常通过购买或管理建筑物或持有抵押贷款来投资于创收房地产。这些是不在公共交易所交易的房地产投资信托基金 - 它们非常缺乏流动性。这意味着无法保证会有想要出售股票的投资者的买家。（Fundrise提供赎回计划，但它附有警告;更多内容如下。）Fundrise通过称其产品“eREITs”突出其流程的在线性质.Fundrise还提供eFunds，其中投资者的汇集资金用于购买土地，开发住房，然后出售给购房者。

投资者通过以下四种投资组合之一购买这些产品：初级，补充收入，均衡投资或长期增长。 Fundrise确定每个计划中的eREIT和eFunds以及基础财产的组合。

投资于非交易性房地产投资信托基金存在重大风险 - 我们在下面概述的风险 - 但也可能有回报。 Fundrise表示，假设股息再投资，2017年所有Fundrise投资的平均年回报率为11.44％（扣除费用）。（历史收益反映了Fundrise计算的投资业绩，不一定是投资者支付的金额.Bundrise假设每种产品的加权平均金额;也就是说，在计算平均值时，某些产品的权重比其他产品更重。）

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要闻速览

不同的私人房地产交易组合
最低投资额为500美元至1,000美元
管理和咨询费用约为1％，但要注意其他费用

学到更多

Fundrise最适合

具有长期前景的投资者。这些投资不在公共交易所交易 - 这意味着它们是非流动性的。这个想法是至少持有它们五年。在某些情况下，提前退房是收费的。（如果您更愿意坚持流动性投资，请考虑通过在线经纪人进行投资。我们在这里围绕最好的股票交易经纪人。）
寻求股票和债券市场多元化的投资者。与公开交易的房地产投资信托基金不同，后者往往与股票市场有一定程度的相关性，基金组织投资组合中个别房地产的表现通常与股市表现脱节。
投资者愿意承担通过尚未经过重大房地产市场低迷测试的模式进行投资的风险。（有关构建更传统，低成本投资组合的帮助，请查看我们的最佳机器人顾问的首选。）
投资者能够并愿意进行勤奋的研究。 Fundrise的每个产品都有自己的200 +页提供通知，向美国证券交易委员会提交，描述费用和其他细节。投资者应该睁大眼睛走进去。
投资者不想自己选择或管理房产。 Fundrise寻找财产，进行承保并确定哪些财产进入其每个投资工具。

Fundrise一目了然


供	细节
eREIT和eFunds	投资者选择四种投资组合，其中包含五种eREIT和两种eFunds。
回归潜力	根据Fundrise的数据，假设股息再投资，2017年所有Fundrise投资的平均回报率为11.44％（扣除费用）（回报反映了Fundrise计算的投资业绩，不一定是向投资者支付的款项）。
投资最低金额	Starter Portfolio最低500美元补充收入，平衡投资和长期增长计划最低1,000美元。
费用	资产管理费为0.85％，咨询费为0.15％，但其他费用可能适用。
90天的退款承诺	根据其网站，如果您在前90天内要求兑换，Fundrise将“以原始金额回购您的投资”（可能会有限制）。

制品

您可以根据您的投资目标选择投资四个Fundrise投资组合中的一个：入门投资组合，补充收入计划，平衡投资计划或长期增长计划。反过来，这些账户中的每一个都投资于下面描述的Fundrise eREIT和eFunds的不同组合。

五个eREIT

收入eREIT：重点关注商业地产的债务投资
增长eREIT：专注于商业地产，特别是多户住宅建筑，随着时间的推移将逐渐升值
东海岸eREIT：专注于东海岸的债务和股权投资
Heartland eREIT：专注于中西部地区的债务和股权投资
西海岸eREIT：专注于西海岸的债务和股权投资

两个eFunds

Fundrise的eFunds投资于美国主要城市的住宅房地产开发和销售，旨在为千禧一代对城市住房的需求和此类住房的短缺提供利润。该公司计划利用其现有的投资者网络寻找潜在的购房者。 Fundrise目前的两个eFunds专注于华盛顿特区和洛杉矶。通过每个eFunds和eREIT，您将投资于进行交易的有限责任公司。

投资组合细节

入门组合

最低投资额：500美元
咨询费：0.15％
管理费：0.85％
将一半的资金投入收入eREIT，一半投资于增长eREIT

补充收入计划

最低投资额：1,000美元
咨询费：0.15％
管理费：0.85％
在四个eREIT中分别投入25％的资金 - 东海岸，中心地带，西海岸和收入

平衡的投资计划

最低投资额：1,000美元
咨询费：0.15％
管理费：0.85％
将20％的资金投入收入eREIT，将资金的18.33％投资于三个eREIT（东海岸，中心地带，西海岸），15％投资洛杉矶eFIT，以及10％投入eREIT

长期发展计划

最低投资额：1,000美元
咨询费：0.15％
管理费：0.85％
将20％的资金投资于增长eREIT，20％投资于洛杉矶eFund，投资分别为16.67％（东海岸，中心地区，西海岸）和华盛顿特区eFund的10％

退休帐户

最低投资额：1,000美元
拥有爱尔兰共和军与千禧信托公司（一家为寻求投资替代资产的人提供自主IRA的外部公司）的投资者可以投资任何eREIT，每年支付75美元的费用，支付给千禧信托（费用）每年最高限额为200美元）。

Fundrise闪耀的地方

投资最低投资额： 如果您喜欢进入私人房地产交易但没有大笔资金可以玩的想法，Fundrise可能适合您。

90天退款承诺： 根据其网站，如果您对服务不满意，Fundrise将“以原始金额回购您的投资”并在前90天内要求兑换。这可以让你的脚趾浸入水中。根据Fundrise的发布通告，限制可能适用，包括提交请求后的60天等待期。

易于使用的平台： 注册大约需要10分钟，如果是这样 - 假设您已经阅读了冗长的投资者披露（并且您应该首先阅读这些内容）。您提供您的地址，电话号码和社会安全号码，然后选择是通过ACH转账（即链接您的银行账户）为您的账户注入资金，只需输入您自己的银行信息或使用电汇。

为了了解该平台的工作原理，我以500美元的价格开了一个Starter Portfolio。我的投资花了几天时间来筹集资金。该网站易于使用，但也相当简单。您将找不到工具或计算器，但您可以查看有关您的投资组合中每个属性的信息。

如果Fundrise不足

费用透明度： Fundrise表示，它通过在投资者和房地产之间建立相对直接的联系来节省投资者的资金。例如，与一些众筹网站不同，没有经纪人经销商在Fundrise担任中间人，这可以节省成本。

然而，投资者难以看到前期成本。虽然Fundrise明确注意到其资产管理和咨询费用，但您需要深入了解其冗长的发行通告以了解其他成本。

在这方面，Fundrise并不孤单。在勇敢的在线房地产投资新世界中，公司发布链接，提供数百页长的通告和其他文件，其中埋藏着投资者应该知道的费用细节。（查看金融业监管局或FINRA的这一警告，了解更多有关非交易房地产投资信托基金的风险。）同时，公司网站上载有华丽的房产图片和预计收益率图表，不可避免地会上涨，在右边。

例如，我在2017年8月投资了500美元。当我登录我的账户时，我看到一张图表显示了我从2019年到2034年的“假设预期回报”：

Fundim账户截图，2018年4月5日。

同时，此页面显示了我的投资组合的状态：

Fundim账户截图，2018年4月5日

图表很漂亮，但明确的费用和前期成本细节将使投资者更容易做出明智的选择。在此之前，需要考虑一些费用：

Fundrise产品中的股票可能会以高于其价值的价格出售，这意味着您可以支付每股10美元的资产净值为9.50美元的eREIT。这种差异是一种销售负荷。
与任何房地产交易一样，有组织和提供成本使eREIT和eFunds成为现实。 Fundrise表示，这些从投资者筹集的资金中占0％至2％。经理将按月分期偿还eREIT或eFund中的这些发行费用，这些费用不超过基金总收益的0.5％。
Fundrise投资副总裁肯德尔戴维斯表示，eFunds的开发成本可能高达总开发成本的5％，不包括土地。如果Fundrise要自己开发一个项目，而不是使用外部开发人员，这笔费用将适用，她说。
戴维斯表示，未来当其中一家eFunds出售房产时，在偿还房产债务后可能存在1.5％的总收益的潜在处置费，并注意到Fundrise将通过以下方式降低成本它自己的上市代理，没有经过传统的房地产经纪人。（如果Fundrise确实通过经纪人，经纪人的费用将来自总收益。）

在潜水之前，请考虑：

在经济衰退期间，众筹房地产投资尚待测试。如果再发生像2006年开始的房地产市场崩盘，那么Fundrise产品的投资者可能会在银行上进行一次挤兑 - 所有人都试图立即赎回他们的股票。在这种情况下，Fundrise可能被迫推迟对一些投资者的赎回。这里有未知数，所以如果你厌恶风险，请远离。（投资房地产的方法不止一种 - 找出适合您的方式：投资房地产的5种方式。）
你多么多元化？在评估投资组合多样化的程度时，请考虑您的所有房地产，包括您的投资组合中的房屋和公开交易的房地产投资信托基金。阅读我们关于多元化如何降低投资风险的故事。
根据公司2017年7月的发行通告，Fundrise的母公司尚未产生任何利润并产生净亏损。不过，每笔房地产交易都是自己的实体，与母公司分开。 “投资者只有在实际的房地产交易破产时才会亏钱，”专门从事网络房地产和众筹公司的Flaster Greenberg的律师Mark S. Roderick说。
投资Fundrise意味着将您的资金暂时搁置一段时间。您可以按季度要求兑换您的股票，但您可能需要支付一定的费用，具体取决于您持有的投资时长。支付给eREIT或eFund的费用计算为股票价格的折扣：如果在前90天内为0％;如果股票持有至少90天但少于3年，则可享受3％的折扣;如果股票持有至少三年但少于四年，则为2％;如果股票持有至少四年但少于五年，则为1％。赎回五年或五年以上的股票没有折扣。兑换可能会产生其他费用，兑换计划可能会被暂停，恕不另行通知。如果有太多投资者在任何时候要求兑换，付款可能会延迟。关注此事的投资者可能更愿意通过标准经纪账户进行投资，这使您可以获得广泛的投资。（以下是如何开设经纪账户，以及在做之前要考虑的事项。）
当我决定兑换我的股票时，我无法在网站上找到相关说明，因此我通过电子邮件向Fundrise发送了一般电子邮件地址。几天之后，我收到一封电子邮件，上面有一张指向Fundrise页面的链接，用于兑换我的股票和一张图表，详细说明我的股票如何以折扣价出售（我持有的时间超过介绍性的90天期限）。此时，启动兑换的过程很简单，只需几分钟。我必须等到季度结束才能处理我的请求。但正如发行通告所述，Fundrise“无法保证为兑换计划留出的资金足以应付任何日历季度的所有要求。”

有关更多详细信息，请访问Fundrise网站。