避免遗嘱认证：共同租赁与生存权

您是否需要在法律上被认为是JTROS工作的家庭？如果我生活在一个不承认同性婚姻的州（例如南卡罗来纳州），在决定是否使用JTROS对房产进行标题时是否有特定的考虑因素？

与异性恋已婚夫妇不同，生活在不承认其工会的州的同性伴侣不能享受整体租赁的好处，即允许丈夫和妻子共同拥有财产的法律概念。然而，在南卡罗来纳州，形成一个有生存权的联合租赁（“JTROS”）可以确保幸存的配偶在对方死亡时保留住所，不受法院或政府的干涉。

在正常情况下，房主对房地产的所有权权益构成遗嘱认证资产，并且在其去世后将在法庭上受到遗嘱认证程序的约束。遗嘱认证法庭将收集所有死者的资产和所有可能的继承人，包括他或她欠未偿还债务的死者的债权人。在通过金融索赔和遗产税等其他义务减少死者的财产后，法院将把剩余的遗产分配给合法的继承人。这一过程通常涉及对死者留下的遗嘱的解释以及对表明继承权的其他证据的评估。

虽然遗嘱认证过程不一定很麻烦，但它可能成为压力，风险，时间和金钱的重要来源，特别是对于同性伴侣。即使死者的遗嘱规定他或她的所有财产都转移给他的幸存的同性伴侣，这些财产可能会受到死者债权人的索赔，如果他或她有未付的债务，或者来自死者家属关于遗嘱的解释和继承权。除了这些风险之外，遗嘱认证还可能花费相当多的律师费用，并且需要花费数月甚至数年的时间才能获得解决方案。死者的遗产价值超过一百万美元也将征收遗产税。

JTROS允许标题的房地产转移给幸存的联合租户，而无需经过遗嘱认证程序。与提供遗嘱认证避免相同优势的整体租赁不同，JTROS不要求租户合法结婚。如果遵守严格的指导方针，其他避免遗嘱认证的设备（如生活信托或新的房地产契约）需要花费大量资金来构建并涉及许多令人烦恼的复杂性，JTROS不会花费太多钱并且易于形成。

直到1971年，南卡罗来纳州法定地限制联合租户获得生存权的权利。 1971年废除了这一限制。 “南卡罗来纳州遗嘱认证法”第62-2-804条规定，在其中一个租户去世后，联合租赁将转换并切断共同租赁，除非创建联合租赁的文书明确规定了生存权。 。虽然南卡罗来纳州在2006年修改了宪法，禁止同性婚姻和民事结合，但该修正案并未阻止同性伴侣之间的私人合同。然而，由于南卡罗来纳州认为生存权不必要地阻碍房地产，南卡罗来纳州法院的推定有利于在任何不确定的情况下对租赁的解释。因此，为了构成适当的JTROS，家庭的所有权必须包含明确的语言，表明剩余的同性伴侣的生存权。一位精通物权法律的律师应该能够起草适当的文件，因为JTROS仍然是至少在南卡罗来纳州最简单方便的房屋所有权保护形式。

同性伴侣不应在遗嘱认证法庭上冒不必要的战斗或花费大笔费用进行契约转换或信任组建，而应与对方及其律师讨论创建JTROS的可能性。

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