卖方融资的房屋销售被称为掠夺性
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对于拼命寻求自己住房的低收入家庭来说，卖家融资似乎太好了，不可能成真。 “租赁到拥有”或“无信用支票”住房贷款看起来像是一个受欢迎的逃离租金上涨和房屋所有权梦想的实现。
但其中许多优惠可以是薄薄的伪装的土地分期合同 - 卖方融资的贷款，其工作更像是租赁协议，而不是传统的抵押贷款。
这些“契约契约”或“分期付款销售协议”可以追溯到近一个世纪以来的掠夺性贷款行为，当时这些交易针对的是非洲裔美国人社区。根据非营利性国家消费者法律中心周四发布的一份报告，今天，这些计划通常由肆无忌惮的华尔街投资公司经营，这些投资公司正在卸载止赎房屋和“威胁色彩社区”以及移民。
土地交易“建造失败”
NCLC表示，土地合同经常被提供给生活在收入有限的经济上最脆弱的借款人。
“这些土地合同的建立是失败的，因为卖家通过寻找取消合同的方式赚取更多的钱，从而通过房产流失许多连续的房主，”新的研究说。
但参与这些“有毒交易”的公司，正如法律中心所称，并不是大多数消费者会认可的名牌抵押贷款机构。
“所以他们似乎是私人公司，他们中的一些公司已经建立了许多不同的有限责任公司和他们用来掩盖他们所拥有的房产的贝壳公司，”波士顿法律律师Sarah Bolling Mancini说道。该报告的中心和合着者告诉Investmentmatome。 “我们正在学习的是，他们中的很多人都拥有私募股权支持或对冲基金支持。”
物业投资首次购房者
曼奇尼表示，这些房屋经常在当地销售，敦促潜在的借款人“成为房主。”待售标志上写着：“如果你想成为这栋房子的主人，请致电 - 。”有些房屋在网上做广告，特别是在像Craigslist这样的房源网站上。
“大多数人认为他们正在成为房屋抵押贷款的房主，”曼奇尼说。 “成为首次购房者的诱惑非常强大。”
物业按现状出售。他们经常被止赎房屋，几乎不适合居住。研究指出，“投资者在拍卖会上以5,000美元的价格购买房屋，并在几天后以土地合约（无需修理）以30,000美元的价格出售，这种情况并不罕见”。
焦虑的买家往往无法获得对房产的独立评估，也不会放弃房屋检查。
没有权利和保护的房屋所有权的责任
贷款期限可以延长至传统抵押贷款的期限 - 30年 - 但驱逐程序不受典型抵押贷款取消抵押品赎回权规则的约束。卖淫可以很快到来，卖方保留所有款项，驱逐买方并迅速找到另一个有希望的房主。
“合同中通常有一条条款，即如果你错过了一笔付款，卖方可以取消合同，或者在某些情况下，它被称为'没收'，而不是取消抵押品赎回权，”曼奇尼说。 “即使人们认为他们正在成为一个房主，他们承担了房屋所有权的所有责任，但他们没有任何与房主一起的权利和保护。”
通过传统的抵押贷款，如果你可以赶上延迟付款，你可以恢复你的抵押贷款 - “有权解决违约问题，”曼奇尼说。通常情况下，您在土地合同中没有这种权利，延迟付款可能会导致驱逐 - 更像是租户而不是房主。
寻求“有毒交易”的解决方案
NCLC表示，滥用土地分期付款合同可以在全国范围内找到，但它们在住房市场中最为普遍，有大量低成本住房供应以及居民难以获得传统抵押贷款的地区。
报告中引用的受灾严重的城市包括俄亥俄州的阿克伦城;亚特兰大;底特律;和费城。该研究引用了最新公布的2009年人口普查数据，该数据显示，当年有350万人购买了土地分期付款合同。非营利组织表示，这个数字今天可能要高得多。
规范土地分期合同的州法律差异很大。 NCLC敦促由政府资助的消费者监管机构消费者金融保护局实施此类交易的规定，包括：
- 要求进行独立检查。
- 强制要求进行第三方评估。
- 披露财务费用和土地合同的年度百分比率。
- 为提前终止提供保护。
曼奇尼建议首次购房者尝试从银行或信用合作社获得传统抵押贷款，而不是选择卖家资助的风险。
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Hal Bundrick是个人理财网站Investmentmatome的职员作家。电子邮件：[email protected]。 Twitter：@halmbundrick
