房地产投资信托解释：房地产投资信托基金逃脱了最糟糕的桑迪，现在是购买的好时机吗？

现在是购买房地产投资信托基金的好时机吗？ REIT或房地产投资信托是指通过抵押或实际房产所有权直接投资房地产的公司。

什么是REIT？

基本上房地产投资信托基金只是依据法律有资格享受特殊税务待遇的房地产控股公司。具体而言，IRS豁免REIT在公司层面支付所得税，只要它们在合格房地产投资中持有至少75％的投资组合（还有抵押房地产投资信托基金持有抵押贷款，而不是房地产）。根据法律，房地产投资信托基金还必须向股东支付其收入的90％或更多。反过来，股东必须就其个人纳税申报表索取所有房地产投资信托基金的收入，并且通常必须按收入缴纳普通所得税税率。

飓风桑迪对房地产投资做了什么？

到目前为止，东北房地产投资信托基金没有受到飓风桑迪的太大损害。当风暴席卷泽西海岸时，房地产投资信托投资者变得非常紧张。有一次，分析师担心多达9,000家REIT拥有的房产位于热带风暴桑迪的路上。

Alexanders，Inc。（纽约证券交易所股票代码：ALX）尤其处于危险之中。随着房地产投资信托基金的发展，这22亿美元的信任度很小。但是它的所有六处房产都坐落在飓风桑迪的路上 - 正好在纽约市区中间轻轻敲打。然而，信托逃脱了重大损失。它的物业在曼哈顿遏制。虽然曼哈顿下城受到15英尺风暴潮的影响，但其他地方的世界贸易中心遗址淹没，ALX的房产只遭受轻微损坏。与此同时，史坦顿岛和布鲁克林坐落在曼哈顿和公海之间，受到了惩罚。

市场几乎没有眨眼。

由于有消息称亚历山大已经与布鲁克林购物中心King's Plaza进行了有利可图的销售交易，股价大幅上涨……而且，就亚历山大股东而言，风暴的接近和通过是非事件性的。

另一方面，新泽西州的第一家房地产投资信托基金（纽约证券交易所股票代码：FREVS）确实提供了适度的交易机会。这个住宅房地产投资信托基金几乎拥有新泽西州的所有物业。

在暴风雨来临之前，出现了大于正常的下降幅度。当风暴过去并且损坏可以忽略不计时，股票的回升幅度甚至比以前更高。然而，风暴前的下跌并不足以承担大部分风险。它并没有比股票价格的正常日常变化大得多。

如果任何房地产投资信托基金在暴风雨袭击前应该立即出现大规模的恐慌情绪，那应该就是这两个。但他们没有。为什么？

好吧，正如我们在本文中看到的那样，洪水保险仅覆盖了约15％的房主。但房地产投资信托基金比单个土地所有者更频繁地购买洪水保险，因此可以解决问题。纽约也是一个垂直的房地产市场。完全摧毁一层结构的洪水对于高层建筑而言相对较少。 REIT并非主要完全暴露于海岸线。

但是，如果要在这里学到一些教训，那就是：REIT基于长期基本面是有意义的还是没有意义。考虑收入，价格与收益，预订价格以及收益对周期性市场变化的敏感度。例如，一些零售商场 - 一种房地产投资信托的主要商品 - 当他们无法通过支付租房者填补他们的商店位置时，将它放在经济不景气的下巴上。如果只有一个“锚”拉出来 - 梅西百货，JCPenneys，西尔斯，Bloomingdales等，可以撕掉购物中心REIT的胆量。

REIT在投资组合中应扮演什么角色？

从历史上看，投资者将REIT作为额外的资产类别。当股市疲软时，它们往往表现强劲。与债券不同，房地产投资信托基金也有一些内在的通胀保护：一方面，他们赚取硬资产而非债务。房地产投资信托基金也受益于自由 - 通常是 - 为了应对通货膨胀而调高其租金。

房地产投资信托基金长期以来一直是资产配置从业者的股票和债券投资组合的最佳选择。原因是：房地产投资信托基金通常在其他所有东西都在徘徊时出现。在数学方面，与股票，债券和其他资产类别相比，房地产投资信托基金的相关系数相当低。这意味着房地产投资信托基金提供了有用的多元化收益。

然而，近年来，多元化收益开始下降。房地产投资信托基金和股票往往更加紧密相关 - 部分原因是2008 - 2009年的经济衰退导致各种商业地产（从购物中心到写字楼）的空置率大幅上升 - 这两种商业地产都是房地产投资信托基金的主要产品。

私人持有REIT：在阴影中扮演角色

输入非公开交易的房地产投资信托基金。并非所有房地产投资信托基金都是公开交易的，但许多私人持有的房地产投资信托基金需要不时筹集资金，或者您可能有一位想要退休并且要摆脱股票的高管或需要清算的知名投资者。当发生这种情况时，他们需要找到其他人来购买他们的兴趣。

如果你参与其中，请睁大眼睛进去。这些都是经验丰富，经验丰富的投资者。你可以在其中一些产品上获得很高的收益率，主要是因为卖方通常不得不以很大的折扣出售股票。这可以提高您的有效投资回报 - 当它按计划运作时。但请记住 - 由于金融家称之为“流动性溢价”的现象，您可能还必须以折扣价出售您的股票。人们将为他们可以轻松卖出的头寸支付更高的价格而不是他们将拥有的头寸。麻烦卸货。

您可以直接从业主处购买私人持有的房地产投资信托基金股票，但他们更常见的是通过专门从事该市场的经纪人。根据专注于非公开交易房地产投资信托基金的咨询和研究公司Blue Vault Partners的说法，这家经纪商将为已经很大的流动性溢价增加佣金--12％是这个领域非常典型的前端负担。这些不是交易工具：最好长期持有这些交易工具并获取收益。根据Blue Vault Partner和德克萨斯大学的研究，无论如何，大约75％的私人持有REIT表现是由于收入。

房地产投资信托基金：动荡的收入来源

与所有房地产资产一样，在21世纪后期的经济衰退中，房地产投资信托基金在过去四年中强劲反弹。当然，他们吸引了大量资金，这往往会推高价格。在过去三年中，由于大量资金流入，房地产投资信托基金总体规模每年增长近18.5％。 Vanguard房地产投资信托指数基金现在吐出3.4％的收益率。有一些个人房地产投资信托基金，如上面的新泽西州第一房地产投资信托基金，将使你达到6％至7％。但投资者不仅靠收入生活。

房地产投资信托基金是良好的收入来源 - 历史上，它在任何特定时间产生的收益都是标准普尔500指数的两倍。但事实并非如此 可靠 收入来源。我们无法保证您会收到股息。你需要可靠的收入吗？获得高质量的债券或年金。也就是说，商业房地产投资信托基金倾向于锁定长期租约，例如，在购物中心，这有助于平息跌宕起伏。