不要被抵押贷款“税务游戏”玩

马特麦考伊

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在最近的一篇文章中，我讨论了为什么有些人保留了可抵税的债务。一个原因与“税收游戏”有关 - 保持低利率，免税债务和试图赚取更多的投资。在最近关于这个问题的讨论之后，我想到这个概念仍然被误解了。

有时这个论点有点过于简单了。例如，如果您的抵押贷款利率为4％，您只需赚取4.01％即可“赢”游戏，对吗？错误。这个论点经常遗漏的是一个非常重要的因素：税收影响 - 无论好坏。

通过示例可以最好地说明这一点。坚持4％的利率假设，我们将使用30万美元的初始抵押贷款余额并承担30年期固定利率贷款。我们也会忽略税收，维护和保险，因为无论您是否有抵押贷款，您都可能有这些费用。将这些假设插入金融计算器或电子表格并假设在每个期间结束时付款产生以下结果：

• 每月付款= 1,432.25美元（360付款）
• 在贷款期限内支付的利息总额= 215,608.51美元

现在假设您正在考虑是否在15年内偿还这笔贷款或在其他地方投入额外付款。第一步是确定额外付款的内容。使用我们的可靠计算器或电子表格，我们发现您需要额外支付每月786.81美元。此业务情景的每月付款和支付的总利息金额如下：

• 每月付款= 2,219.06美元（2,219.06美元 - 1,432.25美元= 786.81美元）
• 在贷款期限内支付的利息总额= 99,431.48美元

因此，在15年而不是30年内支付这笔抵押贷款可以节省116,177.03美元的利息费用。但这不是您的实际节省，因为您已经获得了已支付利息的税收减免。假设您处于28％的税率范围内并且所有已支付的抵押贷款利息都可以抵税，那么净储蓄将大致为83,647.46美元（116,177.03美元×0.72美元）。

我们已经弄清楚早期偿还抵押贷款所带来的实际节省，但现在我们需要将其与某些东西进行比较。我们需要从考虑利息节约代表什么开始。节省的利息代表了 通过在15年内投入额外的付款来获得您需要积累的收益 收支平衡. 但是，为了比较苹果和苹果，我们需要调整资本利得税的利息节省（我们目标的投资收益）。假设所有收益都是长期收益且适用税率为15％，则结果是调整后的收益为98,408.78美元。如果我们保持纪律，并投入额外支付786美元。每月81个，为期15年，我们将共投资141,625.80美元（786.81 x 180美元）。将上述调整后的收益加到月度投资额中，可以得出15年期间需要的未来金额239,565.58美元。坚持下去 - 我们几乎就在那里。

现在我们已经节省了利息并且需要未来的金额，但我们仍然需要一个回报率来与抵押贷款利率进行比较。插入所需的未来金额（239,565.58美元），我们将分配的每月付款（786.81美元），我们将投资的时间（15年或180个投资），以及我们目前为未来金额分配的金额（零） ，我们可以解决回报率。这给了我们以下的回报率：

• 收支平衡所需的近似收益率= 6.56%

因此，为了在两种选择之间保持冷漠，您需要在15年期间获得超过6.5％的复合回报。这个练习的目的当然不是说这是不可能的，而是不要误以为它像有些人看起来一样黑白分明。也就是说，请记住，这种抵押贷款利率是固定的 - 贷款期限的已知变量 - 而未来的投资回报和未来的税率都是未知的变量。

这个特定的例子可能不适合每个场景，但它可以用一种简单的方式来说明我的观点。使用同样的情况，较低的税率（减去扣除额）导致收支平衡需要更高的差价，更高的税率（更多的扣除额）会导致较低的差价，其他条件相同。

在我的职业生涯中，我学会了质疑一切，不采取任何面子。金融经验法则和文化金融“知识”，这两者都是共同的，通常是不完整或完全错误的。我建议您也要质疑经验法则和文化知识，看看它们是否适合您。最有可能的是，他们不会。