8％抵押贷款利率将如何改变房屋所有权面貌|

尽管经济持续改善并且对股票市场持乐观态度，住房部门仍然处于深陷困境。取消抵押品赎回权危机仍然需要时间解决 - 基于2009年和2010年止赎活动令人担忧的水平，未售出房屋的过剩可能需要几年才能减少。

令人沮丧的是，最近出现了一些因素，它们很可能会在未来几个季度和几年影响住房部门，将止赎因素推到了后台。房利美和房地美再次成为市场关注的焦点，因为投资者在讨论利率和随后的住房抵押贷款利率将从何而来。

房利美，房地美和美联储

近几周来，奥巴马政府与国会议员联手，他们认为抵押贷款银行房利美（联邦国民抵押贷款协会）和房地美（联邦住房贷款抵押公司）是问题的一部分，而不是解决方案的一部分。这两家政府资助的企业（GSE）提供了数千亿美元的低息贷款担保，大多数人认为他们帮助创造了导致不可持续的住房繁荣的环境。

随着越来越多的两党立法者看到房利美和房地美都急剧萎缩，我们可能正在朝着住房市场的深刻变革迈进。目前，房利美和房地美有一个重要的目的：为当地银行提供联邦资金，然后借给房主。如果一些政策制定者希望这些组织缩小或完全被淘汰，那么贷款人只能获得有限的联邦资金。而如果银行被迫使用更多的自有资金进行贷款，他们会要求更高的利率来弥补自己增加的风险。

更高的利率=更少的买家。买家减少意味着房价可能进一步下跌。这就是为什么

假设一对年轻夫妇想要以10％首付的价格购买一个价值20万美元的家庭。为了以约5％的现行利率为180,000美元融资，他们会考虑每月966美元的本金和利息支付（税前和保险）。但如果利率上升到8％，他们很可能，每月付款将上升到1320美元。如果费率从5％上升到8％，那么有人试图购买40万美元的住房将每月支付800美元。

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时代的终结？

近期的一线希望经济危机是房价下滑让他们更负担得起。根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，住房承受能力指数从2008年的137.8上升到2010年的174.6。（100的数值意味着一个中等收入国家的家庭拥有足够的收入来符合抵押贷款的条件中等价位的房屋如果指数高于100，则表示收入中位数的家庭的收入超过足以满足中等价位房屋的按揭贷款，假设首付20％。）房价下跌有所帮助，但如此降息的利率现在开始走高。以我的数学计算，利率上升至8％将摧毁NAR指数在过去几年发布的所有涨幅。

为什么我注意到8％？这不仅仅是Fannie和Freddie的因素。他们退出市场将推高抵押贷款利率至7％的大关，但其余的推动将来自经济预期的改善，这将推高利率全面上涨，可能在未来100至200个基点几年（即利率上升1％至2％）。

一般而言，较强劲的经济活动导致对价格上涨的预期。美联储在决定利率方面起着关键作用，当经济增长时往往会提高利率。值得注意的是，抵押贷款利率跟踪10年期国库券的利率，而长期利率则由债券市场决定，而不是美联储。不过，当美联储提高短期利率时，它仍对抵押贷款利率的方向产生强烈的间接影响。

对于购房者意味着什么

潜在购房者的影响是显而易见的。如果您计划购买房屋并需要大量借贷，这可能是锁定贷款的好时机，特别是在房价仍然低迷的时候。如果您现在无法支付预付定金，则无需恐慌。相反，重点是继续建立首付，并考虑寻找一个比你最初设想的更温和的家。为了增加另一个障碍，贷款人现在要求增加高达20％或30％的首付，这是从5％下降的日子起的一个重大变化。这意味着潜在的购房者需要更多的时间来积累储蓄，然后才能投资。

但是，如果你在股票市场或其他地方拥有大量现金，那么你应该不急于获得贷款，因为贷款难以获得，这些表格转而支持那些可以支付现金的人。如果房价上涨的确会阻碍需求，那么你可能会考虑未来住房的进一步价格下跌。

如果你已经拥有一套住房，而你已经急于还清你的抵押贷款，你可能想再次提高杠杆率，因为按历史标准借款利率仍然很低。您在再融资中获得的现金可能在被动管理的指数基金或高分红支付股票中获得比在住房中获得的更高的回报。如果通货膨胀再次出现丑陋的表现，正如一些人预计的那样，在未来几年内，5.5％的抵押贷款锁定越来越好，因为通货膨胀越来越高。

住房部门受到如此多的变数的影响不可能准确知道未来几年利率，房价和需求将如何发挥。但房利美，房地美和美联储的行动在未来几个月肯定会持续观望。

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