运营资金（FFO）定义和实例|

它是什么：

运营资金（FFO） 是衡量房地产投资信托（REIT）产生的现金。重要的是要注意FFO与作为间接方法现金流量表的关键组成部分的运营现金不同。

工作原理（实例）：

FFO的公式为：

运营资金=净收入+折旧+摊销 - 物业销售收益

假设公司XYZ是拥有多个房产的房地产投资信托基金。去年，公司XYZ的利润表如下：

使用上面的公式，我们可以计算公司XYZ的FFO如下：

$ 2,500,000 + $ 2,000,000 - $ 200,000 = $ 4,300,000

REIT和类似信托通常会在他们的财务报表脚注（在很多情况下是新闻发布的头条新闻），他们需要显示他们的计算结果。

为什么重要：

一般来说，FFO对净收入的调整是打算以弥补可能扭曲房地产投资信托真实表现的会计方法。折旧尤其如此。一般公认会计原则（GAAP）要求房地产投资信托基金贬值其投资性房地产。然而，许多房地产投资信托基金的资产实际上随着时间的推移而升值，因此，所需的折旧费用往往会使人工净收入出现人为压低。 FFO也会调整出售物业的收益（或亏损），因为它们不是经常性的，因此不会对房地产投资信托基金持续的分红能力作出贡献（REITs需要支付其应纳税所得额的90％的股息）。一些分析师更进一步，计算调整后的运营资金（AFFO），该调整后的资金调整FFO以增加租金和某些资本支出。

许多分析师更倾向于在衡量房地产投资信托基金的财务业绩时考察FFO而不是净收入。与每股收益（EPS）类似，每股FFO是经过仔细审查的指标，通常用作衡量REIT单位股东所有权收益率的晴雨表。同时，价格/ FFO倍数的解释可能产生类似于P / E倍数产生的估值洞察力。因此，FFO是股价的主要驱动力。

尽管FFO被广泛认为是量化房地产公司盈利能力的最流行方法，但重要的是要记住，FFO往往容易受到操纵，会计变更和重述。尽管如此，FFO仍然是确定股东投资信托盈利能力的行业标准。