买房：通过意外和披露来保护自己

虽然保护自己的利益很重要，但通常情况下，您的报价中的意外事件越多，卖方对您的热情就越低。在买方市场中，您可以通过“if-​​thens”来提高您的报价。

你无法控制的一些突发事件

出售的一些条件是您无法控制的，例如贷款人批准您的贷款或房屋的评估具有足够的价值。其他人将是您的责任，例如获得房主保险 - 尽管承运人必须批准该房产进行保险，这也是您无法完全控制的事情。

另一种常见的交易条件可以是允许买方完成先前住宅的销售或者为卖方提供找到其下一住所的时间。这些条件中的任何一个都需要设定时间限制。

买房子：你能控制什么

如果发现严重问题，房屋检查符合您的最佳利益，并允许您退出交易。您的合同可能规定必须在发现问题时进行维修，但这可能意味着在承包商安排和维修批准时关闭延误。如果需要进行重大改进，您可能更愿意重新协商销售价格。

在热门市场中，买家通常在提出要约之前支付预检报告 - 或者完全放弃检查。在其他情况下，销售合同可能写有“无效权利”。这意味着您不需要房屋检查报告建议的维修，但可以取消销售而不会受到处罚。

为了尽量减少关闭时的延迟，您可以决定通过允许应急期限到期来“按原样”接受先前的条件。这是一个故意决定提供特许权，并可以作为结束时新条件的基础，例如对费用或其他折扣的信贷。但请注意，某些贷方会限制允许的信用额度。

最糟糕的情况可能涉及完全取消销售。只有明确违反任何一方的意外情况才能证明这一点。如果卖方忽略了满足条件，您可能会从托管中收回您的保证金。如果不履行义务，则不是这样。

披露：该物业出了什么问题？

卖方有义务告诉您有关房产的所有已知缺陷，环境危害，过去损坏甚至房主协会问题。这是您首次选择退出的机会，也是您在购房过程中的关键时刻。

但是各州的披露法律各不相同，虽然你希望卖方能够揭露重大财产问题，但你可能不会指望他告诉你吵闹的邻居的热水浴缸派对或者房屋位于着陆的飞行路径下面这一事实巨型喷气式飞机。

您的代理人将代表您向卖方提供所有法律要求的披露，这些披露通常在签署销售协议后的几天内到期。缺乏适当的披露可能会导致法律诉讼。最好是所有各方都善意行事，但在房屋狩猎中，请记住“买家要小心”的信条。

披露类型

财产的背景可能会揭示各种条件，从邻居的滋扰到现场死亡。不幸的是，由于广泛的地方和国家法律，你不能总是在不问律师的情况下确定所有者是否有法律义务告诉你。有四种常见的披露形式：

• 标准披露：大多数州监管委员会和房地产协会提供样板表格，卖方可以使用这些表格来检查什么是 - 而不是 - 是一个问题。虽然这些表格可能包括重大问题，但可能不包括房主协会义务，遗漏机械物品或所谓的“污名化”财产的细节。
• 自然灾害：本文件将详细介绍环境和自然灾害，包括火灾，洪水和地震灾区。
• 含铅油漆：联邦法律要求在1978年之前建造的房屋业主披露家中所有已知的铅基涂料和危害。如果他们愿意，买家还必须有10天的时间来测试房子的铅含量。
• 按“原样”出售豁免：虽然卖方被要求分享所有已知的财产缺陷，但交易可以“按原样”完成。当双方同意时，卖方不会支付或支付任何维修，更正或更换，无论在何处发现什么。检查。买方基本上放弃了所有权利。这对您作为买家来说非常危险。

开始计时

跟踪紧急期限，这样就没有什么可以偷偷摸摸的 - 所以你不会错过一个重要的日期来强制卖方必须满足的条件。列出所有截止日期的日历，甚至可能提前几天提前截止日期通知，将帮助您掌握关键的突发事件。

在整个过程中，您需要咨询您的代理商以指导您;在一些更复杂的案件中，您甚至可能需要律师的建议。法律术语很容易被绊倒，有时候写作不是最大的损害。

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Hal Bundrick是个人理财网站Investmentmatome的职员作家。电子邮件：[email protected]。 Twitter：@halmbundrick