40年抵押真的是一件事吗？

想知道如何尽可能低地按月支付抵押贷款 - 然后再挤压一下？ 40年抵押贷款是一种方法。

从理论上讲，40年期抵押贷款还有很多值得关注的地方。构建40年以上的贷款 - 而不是更典型的30年 - 可能有助于借款人获得更大的贷款额度或缩减每月付款。在房地产价格居高不下且借款人希望尽可能获得资格的情况下，这两个前景都具有特别吸引力。

然而，对于购房者来说，这些缺点是昂贵的。首先，你要支付10年的利息。

另一方面，当抵押贷款延长40年时，在房屋建立股权需要更长的时间。这增加了房地产价格可能下跌的可能性，使你在抵押贷款上的损失超过房屋的价值。抵押贷款信息公司HSH.com的副总裁基思·冈宾格表示，为了弥补这一风险，40年期贷款人的利率略高。

即使下行不会让您感到沮丧，但在当前市场中，您可能会找到其中一种贷款，而这些贷款主要用于修改陷入困境的抵押贷款。根据追踪和分析抵押贷款信息的CoreLogic的数据，如今，40年期抵押贷款仅占所有抵押贷款销售额的1％。

40年期贷款与30年期贷款

Gumbinger将20年期和30年期的成本和储蓄与200,000美元的抵押贷款进行比较：

• 30年期抵押贷款，4％利息： 每月支付955美元。五年后你将拥有近20,000美元的股权，剩余的余额约为180,895美元。在30年结束时，您已经支付了143,739美元的利息。
• 40年期抵押贷款，4.25％的利息：每月支付867美元。五年后你将获得大约10,000美元的股权，剩余的余额为189,397美元。到40年底，你已经支付了大约216,275美元的利息。

Gumbinger说，每月支付的差额“并不是一个巨大的数额”，但对于一些借款人来说，这足以让他们超过驼峰“借更多的钱或使支付可管理。

从未真正受欢迎

即使在2007年的短暂鼎盛时期，40年期抵押贷款也是一种罕见的野兽 - 不到所有新购买和再融资抵押贷款的2％。据CoreLogic称，它们在加利福尼亚的高价房地产市场更受欢迎。

随着房地产市场的恶化，他们的受欢迎程度在那年晚些时候开始暴跌。

2014年，联邦政府停止向贷款人提供法律保护，对贷款期限超过30年的贷款提供法律保护。 CoreLogic高级副总裁兼首席经济学家Frank Nothaft表示，这使贷款人的40年期贷款风险更高，从那以后，很少有人对这些贷款感兴趣。

“相对于国家[抵押贷款]发起景观，它几乎是一个微不足道的产品，”他说。

仍在贷款模式中找到

华盛顿克林顿的自由撰稿人，顾问兼房主Tom Trimbath感谢他40年的抵押贷款，其低利率和每月约900美元的可负担费用。这是一条生命线 - 在Trimbath的收入下降之后，他的贷款人在2014年向他提供了作为HAMP抵押贷款修改的一部分，他无力支付抵押贷款。

Gumbinger说，修改陷入困境的抵押贷款仍然是40年期抵押贷款的最后用途之一。虽然家庭负担得起的修改计划于2016年结束，但房利美和房地美Flex修改计划可以使用40年期抵押贷款将借款人的付款提高到可承受的水平。

对于Trimbath来说，40年的贷款运作良好，特别是因为他没有计划尽快采取行动。他说：“我对现在感到高兴，并愿意接受未来的发展方向。”

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玛丽莲·刘易斯（Marilyn Lewis）是私人金融网站Investmentmatome的职员作家。电子邮件：[email protected]。