5购房者的融资选择|

The Offspring - The Kids Aren't Alright (Official Music Video)

现在认为购房是个好时机吗？祝你好运，找到融资。

严格的贷款标准仍然会削弱拥有收入的住房拥有者的梦想，以支持抵押贷款，但没有吱吱作响的清洁信用记录和最低720的信用评分。

对于这些人来说，这是一个艰难的市场 - 看起来不会很快松动。

输入卖家融资。在20世纪80年代一度流行，卖方融资再次成为买家绕过今日加强的抵押贷款限制的一种方式。根据彭博商业周刊2010年的数据，2010年有近53,000家房屋以自有资金购买，其中大部分在密歇根州，佛罗里达州，俄亥俄州，加利福尼亚州，威斯康星州，明尼苏达州和德克萨斯州发生。虽然这仅仅是2010年房地产交易的1.5％，但它暗示了对于买家来说，必要性再次成为发明之母。

卖方融资简史

卖方融资起飞在20世纪80年代初期利率飙升至20％之后，迫使购房者寻求其他选择。

卖方融资步入违约行列，与房屋贷款利率较低的房主合作，愿意承担贷款的买家。这个想法直到20世纪70年代末才成为一种流行的融资工具，当时银行通过即售条款反击，允许他们拨出贷款，因房屋被出售给第三方。

即期出售条款实际上是双重目的。它不仅帮助银行与竞争对手进行竞争，还允许他们将借款人从旧的较低利息抵押贷款转入新的较高利息贷款。

总部位于亚利桑那州的律师兼注册会计师Stanley Bronstein认为，卖方融资正在重新流行。

“从银行和抵押贷款公司获得贷款越来越难了，”他说。 “这可能会变得更加艰难，特别是如果一些拟议的规则要求买家降低20％以符合传统融资的条件。”

制作卖方融资工作

虽然今天的卖方融资方式多样化选项与1980年的根源相去甚远，前提（和注意事项）保持不变。卖方融资与传统的第三方银行贷款机构相似。

买方签署期票并承诺支付包含本金和利息的卖方分期付款（通常每月）。

就像传统贷款一样，将会有签署的抵押贷款或信托契约，或者是一种担保协议，允许卖方在买方不付款的情况下取消抵押。

目前，购房者可以选择五种不同的卖家融资选项：

卖家融资选项#1：免费和清除

最简单的卖家融资选择是当所有者免费出售房屋并清除所有留置权。买方支付首期付款并支付谈判后的每月本金和利息付款给卖家，然后卖家以私人票据将贷款余额结转。

卖方融资方案2：有购买选择权的租赁（租给自己）

在这种情况下，潜在房主保留购买房屋的选项，但没有实际义务。借款人获得首付的合理利息，并支付定期的月租金。

在租期结束时，他/她可以选择通过再融资来支付余额。

Pine金融集团总裁Kevin Amolsch建议卖家追求这种选择以获得足够大的，如果该人不选择购买，则不可退还首付款

“但是另一方面，买家也可以通过记录租赁来保护他们的选择权，从而使卖家很难卖出。卖给其他人“，他说。

卖方融资方案#3：第二个留置权

在这种情况下，卖方在银行背后持有第二抵押权留置权，以做出不罚款或小额贷款交易。然后买方每月进行两笔付款 - 一笔给高级银行留置权持有人，另一笔给私人卖方。

使用此选项的卖方风险很明显。如果买方只支付第一个留置权，卖方必须有足够的权益或资金来抵销第一个更大的留置权持有人。同样，如果买方只支付较小的第二留置权，卖方仍有风险如果高级留置权持有人拒绝了该房产

卖方融资方案#4：环绕式抵押贷款

由那些不愿意承担更高风险的第二个留置权持有人所提供的环绕抵押贷款也是卖方赚取良好的回报率。

“如果我是卖家，按4％的价格提供10万美元的抵押贷款，而且房产价值150,000美元，那么我会以10,000美元的价格将其卖给买方，并将其全部差额[14万美元]围绕抵押贷款或全包式信托契约“，Frontline Education Group的律师兰斯丘吉尔说。 “我宁愿在10万美元上赚取2％或3％，而不愿意在40,000美元上只有7％。”然而，买家应该知道与环绕有关的风险。 “如果你打算做一个全面的抵押贷款，那么一定要和一个托管公司合作，”阿莫尔斯建议道。 “你不知道卖家用你的钱做什么。”

托管公司将确保支付给卖家和高级银行留置权持有者。

另一种风险是银行发现这种特定的留置权。

“这种安排违反了所谓的应收销售条款，基本上说，当卖方出售物业给现有贷方时，必须偿还现有贷方一个新的买家“，Bronstein警告说，”如果卖家不这样做，贷款人会发现，贷款人可以在默认情况下宣布该票据，并要求全额还清。“

然而丘吉尔计数器在今天的市场中，这种情况的风险很小。 “如果按照约定支付不良贷款，为什么还要冒不良贷款的风险贷款呢？”

银行可能要求贷款的唯一原因是利率再次上涨。然后他们会想要再次贷款“#

卖方融资方案#5：分期付款土地合同

可能是少数专家推荐的风险最大的选择，分期土地合同仅为购房者提供财产的合理权益，而合法的标题利益最终所有权不会传递给买方，直到收到最后一笔合同贷款。

投资答案：

卖方融资为收入支持抵押贷款的购房者创造了一种方式，但是，但是在任何商业交易中，选择这种方法的人应该牢记以下注意事项：

不要单独做，避免传统银行关闭成本应该用于获得专家指导。

卖方融资是一种商业交易，应该这样处理。通过契约（或抵押），产权保险，检查，评估等适当地记录一切事情。

请使用托管公司完成交易并妥善汇出抵押贷款。