3出售房屋时的税务考虑因素

由Forrest Baumhover撰写

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无论您是需要搬迁，想要更大或更小的空间，还是觉得它具有经济意义，出售您的房屋都是一个重大决定。它还可能产生重大的税务后果。

以下三种卖房方式可能会影响您的纳税义务：

1.实现收益

已实现的收益是您通过出售资产（例如您的房屋）获得的利润 - 并且可以征税。根据美国国税局，计算实现收益的基本公式如下：

销售价格 - 销售费用 - 调整后的基础 =已实现的收益

这意味着您需要计算两件事来找到您在出售房屋时实现的收益：您的销售费用和基础。听起来可能很简单，但两者都考虑到了您可能没有考虑过的因素。正确计算它们可能意味着您的纳税义务相差数千美元。

您的销售费用包括任何结算成本，房地产佣金以及您支付的其他相关费用。梳理你的结账文件，以确保你已经解决了所有问题。不包括城市和县财产税，但如果适用，确实包括转让税。

基础包括您房屋的原始购买价格，以及您在房屋关闭期间产生的费用，例如产权保险，法律和记录费用或调查费用。 Basis还包括您所做的任何重大改进，翻新或系统更换的成本。美国国税局明确区分了维修，这些维修是家庭维护的正常部分 - 例如修理泄漏 - 以及改进，例如更换管道系统。

有关可以和不包括在计算或销售费用或基础中的内容的更全面的列表，请参阅IRS出版物523，“出售您的房屋”。

2.长期与短期资本收益

如果您在出售房屋时获得了实现收益，则需缴纳资本利得税。是否被视为长期或短期资本收益取决于您拥有房屋的时间。

如果您拥有自己的房屋至少一年零一天，您在出售时获得的任何收益将按长期资本收益率征税，税率为0％至23.8％。否则，他们将按短期资本收益率征税，这与普通收益率相同。长期资本收益率是基于纳税人的边际税率，但更有利。例如，15％税率范围内的纳税人将支付长期资本收益的0％。

如果您考虑在购买后的一年内出售房屋并计划盈利，请考虑您是否可以将销售视为长期收益的方式出售。但是，如果您出售您的主要住所以获得损失，则不允许您申请资本损失 - 这将减少您的税收。

3.排除

根据第121条，国税局允许纳税人在满足某些所有权和使用要求时，排除出售其主要住所的第一笔250,000美元的资本收益。已婚夫妇共同提交的申请可以排除最高50万美元。

如果您在销售前的五年中至少有两年拥有房屋，则您符合所有权要求。如果住宅是过去五年中至少730天的主要住所，则符合使用要求。

如果您已经结婚，则必须符合使用要求，才有资格获得500,000美元的免除费用。如果只有一个人符合所有权要求，您仍然可以获得资格。如果你没有结婚，而是与其他人一起卖房子，只要你们每个人都符合使用要求，你们每个人都可以获得250,000美元的免税额，并且至少有一个人符合所有权要求。

美国国税局允许对那些不符合要求，但因工作或与健康有关的行动或不可预见的事件（如死亡，离婚，自然灾害，失业或其他合格原因）出售房屋的人进行部分排除。 IRS出版物523包含更多细节。

无偏见的建议

这些税收考虑很重要，但根据您的个人情况，阅读这些考虑因素绝不是对无偏见建议的充分替代。在您做出有关房屋销售的重大决策之前，请坐下来，只需付费的理财规划师。他或她可以考虑所有会影响您决定的因素。与受信任的专业人士建立关系是制定实现财务目标的计划的最佳方式。

Forrest Baumhover是一名收费的理财师，也是佛罗里达州坦帕市Westchase Financial Planning的负责人。有关更多信息，请访问 www.westchasefinancialplanning.com.

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