CFPB接受抵押贷款

由于消费者金融保护局于2010年7月签署，作为“多德 - 弗兰克华尔街改革和消费者保护法”的一部分，它已经发起了一场改善抵押贷款程序和解决消费者投诉的运动。其首要举措之一，“了解你之前”，试图将两个联邦政府要求的抵押贷款披露合并为一个简单的单一文件，其中突出了成本和风险，使消费者可以轻松地进行比较。

自2006年底房地产泡沫破灭以来，已有800万美国人面临取消抵押品赎回权的问题，对CFPB的优先事项清单的抵押担忧很高，并且已经开始对抵押贷款系统进行重大改革。事实上，CFPB已经启动了如此多的抵押贷款计划，完全保持这些计划是非常困难的。

幸运的是，书呆子在这里准确地解释了CFPB最近做了什么，以及这可能对未来的抵押贷款监管和立法意味着什么。请继续阅读以了解CFPB最近一直在开展的四个主要抵押贷款项目。

1.将服务重新投入抵押服务

基础： 今年4月，CFPB宣布计划通过解决两个房主的主要投诉来改革抵押贷款服务：昂贵的错误和许多人在试图避免取消抵押品赎回权时遇到的“蠢事”。 抵押贷款服务商 代表贷款所有者向借款人收取款项的，通常负责客户服务，托管账户，收款，贷款修改和取消抵押品赎回权。然而，由于大多数借款人不选择他们的抵押贷款服务商，并且由于贷款所有人不是原来的贷款人，服务人员被指责对消费者的需求不敏感。甚至在金融危机爆发之前，一些消费者就抱怨服务人员的不良行为以及杂乱无章的记录保管。 CFPB表示，它旨在通过一些新规则解决许多这些问题。具体而言，正在考虑的规则包括：

• 明确每月抵押声明
• 利率调整前的警告
• 避免代价高昂的选择 “强制”保险 （服务机构为保护财产而购买的危险保险）
• 避免止赎的早期信息和选项
• 付款立即记入贷方
• 记录保持最新和可访问
• 错误很快得到纠正
• 直接和持续访问服务机构止赎预防团队

争议： 一些消费者支持者批评了CFPB提出的改革建议，坚持认为这些改革并不够强硬。 “如果没有制定严格的规则，CFPB可以做什么是有限的，”全国消费者法律中心的律师黛安·汤普森说，他已写了很多关于抵押贷款服务问题的文章。她称CFPB的提议“令人失望”，特别是有关强制放置房屋保险的规则，这通常是在很少或没有通知的情况下实施的，并且可能会使房主陷入违约或取消抵押品赎回权。

强制保险是一个真正的问题 - 它的成本非常高，即使消费者提供了正确保险单的证据，也很难及时删除。 美国银行家 发现银行施加的政策可能会花费 10倍 正常的市场利率，以及许多最大的金融机构拥有强制性的保险补贴。因此，有些人认为CFPB的提案未能解决强制保险政策的高成​​本，或者当银行与自己签订购买昂贵的保险单时产生的利益冲突。

根据CFPB提议的规则，银行和贷款服务商会给房主两次机会，以证明他们在诉诸强制保险之前有保险。服务人员还需要向房主提供真实的估计，即强制保险单的费用是多少。但是，汤普森认为，这个提案并没有走得太远，“似乎完全不足以解决与关联公司或其他人的回扣或利润分享问题。”

2.确保抵押贷款可以偿还

基础： CFPB提出的偿还能力和合格抵押贷款（QM）规则将提高借款人的标准，以证明他们可以偿还贷款，从而使导致2008年金融危机的欺骗性，错综复杂的“骗子贷款”成为可能将来要避免。偿还能力的立法要求贷方对借款人偿还贷款的能力进行合理，诚信的评估，QM规则定义“合格抵押贷款”，这种抵押贷款在结构上更安全，并符合使其合理的标准期望借款人能够偿还贷款。

去年5月提出的规则在反馈期结束前提出了大约1,800条评论。 CFPB最近宣布它再次接受评论以收集关于贷款人的贷款和诉讼费用的额外数据，尽管根据联邦法律要求在2013年1月之前完成该规则。它将继续接受评论，直到2012年7月9日。

争议： 虽然支持者认为这些规则将确保贷款人能够提供更安全的贷款，但批评者担心他们也会使贷款人更加谨慎，从而阻碍负责任的借款人获得抵押贷款。银行和消费者团体也一直担心QM规则对借款人施加的狭窄限制，这可能会根据借款人的收入设定一个标准，以确定借款人可以拿走多少，而不考虑区域房价变化。两个集团都在积极游说CFPB改变提案并减少限制。

与此同时，全国联邦信用合作社协会（NAFCU）最近发出一封信，要求CFPB将合格抵押贷款定义为防范诉讼的安全港，这将是“确保最大数量的借款人享有此权利的唯一手段”。通过质量管理提供最安全，最实惠的可持续信贷选择。“

然后，包括美国银行家协会，美国独立社区银行，抵押贷款银行家协会和全国房地产经纪人协会在内的几个行业组织要求CFPB主持一个小组，讨论新的抵押贷款标准将如何影响小企业，他们表示将遵守监管最佳实践。

这么多戏！不过，它很快就会消亡，因为所有意见都需要在7月9日之前完成。之后，CFPB可能会在1月份之前起草最终的立法。

3.

基础： CFPB还在努力更新联邦储备委员会去年发布的贷款发起人赔偿规则。

借款人可以支付积分，以贷款金额的百分比表示，以换取较低的利率。 （例如，借款人可以在100,000美元贷款上支付1点或1,000美元，并获得3.5％而不是4％的利率。）新规则要求贷方在支付积分时实际降低利率，以及提供无点贷款，以便借款人可以比较其他优惠。 CFPB还将禁止发起费，称为“发起点”，这些费用随贷款规模而变化，并且很容易与折扣点混淆。

CFPB表示，它仍在考虑给予积分和费用一项豁免，这将允许消费者在债权人赔偿贷款发起人（LO）时支付零售和批发贷款交易中的某些前期积分和费用，只要发起费用不随贷款规模而变化。

争议： 在5月举行的为期一天的会议期间，CFPB和全国抵押贷款经纪人协会（NAMB）的代表坐下来讨论LO赔偿问题。 CFPB警告说，它必须在2013年1月之前修改现行的补偿计划，否则根据“多德 - 弗兰克法案”的规定，根本不会允许按揭发起费用。

“当CFPB被问及他们是否正在研究LO [贷款发放]补偿时，他们说他们所有的研究早于LO comp，”RE Financial Services的Valerie Saunders说。 “他们为什么现在这样做？因为我们有定时炸弹。有些东西必须在2013年1月21日之前发生，否则收取积分，费用和折扣点的能力将会消失。“

CFPB表示正在收集有关该问题的信息，并将听取抵押贷款行业的反馈意见。但抵押贷款代表继续抱怨其权威。 K&L Gates律师事务所最近的一份备忘录概述了LO补偿情况，并警告说CFPB的变化可能会“引发行业的地震冲击”。

“虽然CFPB似乎愿意试图避免抵押贷款定价的'重大重组'，但其对上述债权人交易中的折扣点和发起费的限制仍然很严格，如果采用它们会产生自己的不确定性 - 包括消费者是否可以选择如何支付抵押贷款，“K&L盖茨的Kris Kully写道。

4.结合TILA / RESPA文件（或者，在表格上引起很多大惊小怪）

基础： 合并两个关键的联邦抵押贷款披露，两页的贷款真相法案（TILA）披露和三页的房地产结算程序法披露（也称为HUD-1结算声明），是CFPB的第一部分“在你之前了解“竞选活动。 1月份，CFPB为新合并的收盘披露表格测试了两种不同的原型，这些表格被称为Butternut和Hemlock。两者都旨在清楚简单地说明所购贷款的条款，关闭贷款所需服务的成本，以及任何条件和要求，使消费者更容易找到并理解他们所需的抵押信息。

争议： TILA和RESPA披露了抵押贷款流程中两个相关但不同的步骤：抵押贷款和房屋购买。 NAFCU的总裁兼首席执行官弗雷德贝克尔指出，合并形式将要求信用合作社填写文件的RESPA部分，这将带来挑战。

“大多数信用合作社都没有现有的专业人员来完成这项任务，”他说。 “此外，鉴于复杂性和法律责任，这不是现有员工可能容易接受培训的工作类型。”

Becker补充说，NAFCU还关注相互冲突的任务，要求贷款人采用更严格的标准，同时允许借款人提前提供更少的信息。 “NAFCU质疑CFPB是否明智或公平地让贷方遵守更严格的标准（关于第三方供应商，不能少），同时减少信息量和贷方必须进行尽职调查的时间并审查应用。”

CFPB似乎正在考虑收到的评论，并表示其目标是在7月21日之前发布提案草案。

迈向更好的抵押贷款消费者保护的第一步

这四项举措说明了CFPB如何坚定地开始彻底改革抵押贷款流程，即使在面对反对的情况下也是如此。在未来，我们可以期待看到更多针对抵押贷款行业的监管规定，甚至是2013年1月的一些最终立法 - 尽管并非没有积极的游说和抗议消费者倡导者，银行和抵押贷款行业代表的每一步。这是一个涉及大量倾听，修改和提议的过程，但是这里希望明年开始的新政策也会有一些实际的进展。