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问题：

我听说过反向抵押贷款，但我对他们了解不多。我怎么知道一个人是否适合我，他们是如何工作的？ 瓦莱丽，华盛顿州西雅图

投资答案：

过去10年来，住房一直是最有争议的资产类别之一年份。它为许多投资者和房主创造了巨大收益，并为其他人减少了损失。作为该国最广泛持有的资产类别 - 截至今年第一季度，65％的美国人拥有房屋 - 房屋所有权在街上激起了严重的情绪。 在这种充满激情的画布下，有争议的金融产品帮助数以百万计的房主资助他们的退休

称为反向抵押贷款，这是一种特殊类型的房屋贷款，可让房主将股权转换为现金。

在传统抵押贷款中，房主每月向贷款人付款，这些付款的一部分减少了本金并增加了权益。但在反向抵押贷款中，房主通过收取一次性付款或每月付款从家中提取股票。

国会于1987年通过联邦住房管理局（FHA）制定了反向抵押贷款计划。虽然独立金融机构实际上提供贷款，但FHA制定了这些抵押贷款的规定并提供保险。

借助反向抵押贷款，房主不再有义务按揭贷款，但他或她有权选择所以没有预付罚款。累计的利息被添加到抵押贷款余额中。房主也保留房屋的所有权和出售权，只受抵押的余额限制。

反向抵押贷款的资格限于至少62岁的房主和符合主要居住地的房屋。房屋按揭还必须足够小，以便能够从反向抵押贷款中得到回报。

由于反向抵押贷款取消了房主每月的按揭付款，因此没有最低收入或信贷要求。

反向抵押贷款的另一大好处是，贷款收益免税，可以由借款人酌情使用。逆向抵押贷款的上限为625,000美元或更低，但超过该临界值的家庭确实存在巨额支出。

对于在2008年和2009年的金融危机期间看到他们的投资组合急剧下降的许多退休人员，他们的住房是他们最有价资产。这使得逆向抵押贷款成为创造收入并减少或消除昂贵的抵押贷款支付的诱人选择。但很像任何投资和财务决策，都存在风险。

高额费用和支出

与反向抵押相关的成本比标准抵押高2到5倍

对于最受欢迎的类型在美国的反向抵押贷款，FHA承保的房屋净值转换抵押贷款（HECM），房主需要承担一些费用。

按揭保险费（MIP）=评估值的2％或抵押贷款余额的1.25％

• 1）评估价值低于125,000美元= 2,500美元
• 2。）评估价值超过125,000美元=首先200,000美元的2％再加上价值超过200,000美元的1％以

美元的价格支付6,000美元的帽子。

产权保险：地区

• 标题，律师和县级录音费用：地区
• 房地产评估= $ 300- $ 500
• 调查（可能需要）= $ 300- $ 500
• 每月服务费= $ 25- $ 35
• 虽然有些费用可以通过贷款融资，但许多费用在第e反向抵押贷款的批准，导致代价高昂的实付费用

利息支付和本金增长

反向抵押贷款持有人也可以通过延期支付利息支付膨胀的贷款金额。这是因为如果借款人不支付利息，利息就会在本金上变得复杂。这可能会导致最终余额比初始贷款价值高出数倍，而房屋中的继承人仍然很少。但是，如果借款人在住房时支付全部或大部分利息，最终的贷款余额大约等于原来的贷款余额。

仍然负责保养，税收和保险

即使反向抵押贷款减轻了每月抵押贷款支付的财务负担，房主必须保持所有的税收和保险最新。在反向抵押贷款中，税收和保险资金不是从托管基金中支付的。它们由房主直接支付，因此税收或保险的失效可能导致逆向抵押贷款的违约。

潜在的房屋损失

但是与反向抵押贷款的最大风险相比，前两项风险看起来像减速带。根据贷款的期限，反向抵押很可能导致房主最终流离失所。抵押贷款到期后，房产的借款人或继承人可以选择为房屋再融资并保留，出售房屋并兑现剩余的房产，或将房屋转交给贷款人。一旦反向抵押贷款被称为到期应付，借款人（或继承人）可能会获得贷款人最多一年的时间延期来作出这一决定。

如果该财产转交给贷款人，借款人或者继承人对财产或财产权益没有进一步的要求。贷方有追索权，但不是针对借款人本人，也不是针对借款人的继承人。因此，抵押贷款属于“无追索权限额”类别。

最后一个想法：反向抵押贷款可能是现金短缺但在家中拥有股权的房主的一个很好的选择。但其高收费和低回报率以及潜在的房屋所有权损失使反向抵押贷款成为流动性的一个昂贵来源，应该是大多数房主的最后手段。

对反向抵押贷款感兴趣的房主应联系FHA的HECM计划。 HECM辅导员提供有关资格要求，财务影响以及取得HECM和偿还贷款的其他方式的信息。