无结算成本再融资：它适合您吗？
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无收盘成本抵押贷款可能听起来好得令人难以置信。但是，如果再融资利率低得令人满意 - 但是前期费用汇总在一起会使您无法再为您的抵押贷款再融资 - 无需支付成本的再融资可能值得考虑。特别是如果你打算再住几年你的房子。
如何进行无收盘成本的再融资
根据联邦储备委员会的数据，结算成本可能相当于您本金余额的3％至6％。这些是评估，标题搜索，录音费用以及所有其他费用。但贷方通常会为合格的借款人打包“不收盘成本”的抵押贷款。这可以通过几种方式实现。
收取更高的利率。 贷款人可以通过提高贷款利率来支付没有结算成本的再融资费用。通过这种方式，贷款人可以将其全部收回，并且可能会随着时间推移更多，同时吸引更多的贷款业务到其抵押贷款部门。
将费用包含在融资中。 或者，贷方可以将“免费”再融资费用转入您欠下的总本金余额中。这是一种不同的方法，具有相同的结果：更高的付款，因为费用加利息是在贷款期限内支付的。
无成本再融资的利弊
优点：
- 关闭时无需支付前期费用
- 不支付大笔前期费用意味着更短的收支平衡点
- 支付零费用可以更容易地比较贷方之间的利率
缺点：
- 你欠每月更高的付款
- 您可能会在贷款期限内支付更多利息
何时选择无收盘成本再融资
希望很快搬到另一所房子？无收盘成本的抵押贷款再融资可能适合您。如果您计划在家中待上几年，您可能无法在再融资储蓄中收回您支付的前期费用。
除了等待购买之外，它是唯一的选择 - 对于那些根本没有节省来支付前期成交费用的人来说。
然而，并非每个贷方都提供无收盘成本选择。根据Investmentmatome的研究，只有少数贷款人公开宣传无收盘成本再融资计划。事实上，美国银行是我们发现推广特定零关闭成本再融资计划的唯一国家贷款机构之一。
由于当地银行和信用合作社更有可能宣传这些选项，因此与几家不同的贷方一起购物是值得的。
“ 更多： 我的房子值多少钱？
不收盘成本再融资的缺点
如果你在较长一段时间内扎根，你可能应该考虑提前支付结算成本。这只是做一点数学的问题。
虽然通过无收盘成本再融资降低了您的前期成本，但结果是更高的付款，并且可能在贷款期限内支付更多的利息。贷款人还可以在贷款中增加预付罚款，以阻止您在收回成本之前再次进行再融资。
运行数字
为了做出明智的决定，请询问您正在考虑的贷方，以及与预付费贷款相比，无收盘成本再融资的利率和付款差异。通过申请，每个贷方将提供官方贷款估计，详细说明他们提供的成本和条款。
现在，您可以计算一个“收支平衡”点，即收回贷款的收盘成本需要多长时间，然后将其与非收盘成本抵押贷款进行比较。假设您贷款的结算成本总计为3,500美元。以下是计算收支平衡期的方法：
现在，您可以将其与增加的利率和无收盘成本再融资的支付进行比较，同时考虑您打算留在家中的时间。 想让我们为你做数学运算？使用Investmentmatome再融资计算器，输入再融资条款，无需结算成本，然后输入标准再融资的条款和前期费用。计算器将显示您的收支平衡点，以及每月付款和节省。 更多来自Investmentmatome 2017年8月3日更新。 如何计算收支平衡点
在此示例中，需要31个月才能收回标准再融资的结算成本。如果您计划在家中居住至少三年，您将能够收回再融资的前期费用。
计算现有房屋付款的每月节省量与新的较低的再融资月度付款。我们将节省150美元作为例子。 （例如：1,200美元 - 1,050美元=每月节省150美元）
从1减去有效税率。我们将使用25％的税率。 （例如：1 - 0.25 = 0.75）
将您的每月储蓄乘以您的税后费率。这将是您的税后节省。 （$ 150 x 0.75 = $ 113）
将估算的结算成本除以您的税后节省，以获得收支平衡的月数。 （$ 3,500 / $ 113 = 31个月）
